Получение ипотеки (поделимся опытом?..)

Так как здесь на форуме довольно много желающих купить дом (и мы в том числе   ), а ряд участников форума это уже сделали, думается мне, нелишне будет прояснить момент получения ипотеки. Из многих источников известно, что банки, особенно после 1 апреля 2002 года (дата вступления в силу каких-то очередных изменений в положениях о статусе иностранцев), менее охотно дают ипотечные кредиты тем, кто не обладает статусом "постоянный резидент" или нидерландским паспортом, либо не дают кредит на полную сумму, а соглашаются кредитовать только 90% стоимости дома при вынужденной продаже.

Хотелось бы услышать здесь рассказы "прошедших через это" в плане: сколько времени было потрачено на поиск дома/ипотеки, были ли отказы, какой банк (и где именно) согласился выдать кредит и в каком размере (в процентах) от необходимого, а также какой был в это время статус у того, кто запрашивал ипотеку, сколько человек в семье работало. Если не хочется "светиться", можно рассказать анонимно, опуская конкретные данные. Все-таки определенность в этом вопросе многим нужна, а каждый владеет только небольшой долей информации (своей).

Что касается нас, то мы пока что проводили разведку. Я ходила в отделение банка ABN-AMRO (несколько) а также разговаривала с двумя голландскими адвизерами и одним с
www.expatax.nl (его зовут David Burnfoot, если я не ошибаюсь). Предварительного отказа мне никто не дал. David сказал. что для положительного решения вопроса существенно наличие постоянного рабочего контракта и хотя бы небольшой (порядка 5 тысяч евро) суммы на обычном счету "чтобы легче было продемонстрировать банку серьезность намерений", а также желательно иметь документ от работодателя (werkgeversverklaring), дополнительно подтверждающий, что с данным человеком в ближайшее время расставаться не хотят. Статус у нас на момент этого запроса еще был непостоянный, TWV vereist (правда, вскоре сменился на niet vereist). После этого я говорила еще с двумя голландскими адвизерами, одна из которых была настроена очень по-боевому (она работает в
Elan Financieel Adviesbureau) и сообщила, что эти бумажки требуют далеко не все, и всегда можно найти того, кто не требует. Плюс к тому, она сказала, что у ее фирмы уже был опыт запроса и получения ипотеки для наших соотечественников.

Вот то, чем пока могу поделиться



<!--EDIT|Anna|03 Апр.  2003,12:23-->

 

Время: Весна 2002
Статус: Постоянный контракт, разрешение на работу не надо, прожил больше 3х лет в голландии, карточка на один год.
Куда ходил сам: Ing Bank, Abn amro
Результат: Получи постоянную карточку, а потом приходи.
Нашёл адвайзера. Он обратился в Ing Bank(&#33. (это было в мае 2002). Банк долго думал и сказал, что даст но только 90% от стоимости дома. После упорных вопросов, а почему собственно 90% (через адвайзера). Банк сказал ладно 125%.
Была целая эпопея с переговорами. Я 2.5 года работал(учился) в универе, а только потом на постоянный контракт на Филипс. Но банк видел мой филипсовский контракт и поэтому не хотел давать больше 90% (мотивируя тем, что я здесь мало жил. И в тот момент банк оговорился "вот если бы ты тут жил хотя бы 2 года, то мы бы дали 125%"). Когда я предоставил документы, что здесь уже давно. Им пришлось дать кредит.

 

Я тут уже много писала про ипотеку, кому не надоело, читайте продолжение ))

Мы взяли ипотеку, так как очень понравилась квартира, цены на дома по-моему и не думают падать (ну, только на огромные дома за пару миллионов цены немного упали). Хотя это все мои личные наблюдения, у кого-то может быть другой опыт,  на сайте www.hypoteker.nl вот как пишут: De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Toch zijn er grote verschillen per regio en woningtype. Wat de huizenprijzen de komende tijd gaan doen is echter niet duidelijk. Aan de ene kant verwachten marktpartijen een daling, vooral als gevolg van de verslechterde economische situatie. Anderzijds zou er sprake kunnen zijn van stabilisatie. De vraag is volgens anderen namelijk nog te groot, waardoor een daling op korte termijn is uitgesloten.

Поиски квартиры заняли несколько месяцев. Дорогое жилье не по карману, а дешевое обычно нуждается в ремонте (замене крыши, например, за ваш счёт ), а если и дешево и не нуждается в ремонте, то СТОЛьКО желающих, что порой устраивают аукцион и цена резко подскакивает. Ну, это так у нас в районе Утрexта.

Труднее всего было найти хорошего советника по ипотеке. Хотя, хорошо, что афспраки бесплатные )) пока не решишь покупать.

Сама процедура оформления прошла довольно быстро, может потому что я почитала, что это будет очень долго, и настроилась ждать. И ещё люди, у которых мы купили квартиру, тоже искали жилье, поэтому они сказали что до июня максимум будут искать, но они нашли раньше и вот 28 марта мы все оформили ))

Страховку жизни очень быстро оформили.  

Нотариуса мы выбрали по принципу самой дешевой цены. Разница в ценах очень большая. Мы заплатили 700 евро.

Ипотеку мы взяли в Direktbank, 4,8% на десять лет и еще мы взяли 4.000 на ремонт.

 

Юлия, Очень хороший процент. В смысле низкий. А когда вы заключали ипотеку? Я подумываю через пару месяцев изменить ипотеку, чтобы процент был поменьше (я сейчас в Fortis, пару лет назад они в сравнение с другими были более выгодны). Такого низкого на 10 лет я еще не встречал.

Kто видел ниже? А лучше ниже и на более долгий срок ?

 

Кстати, насчет ипотеки возник вопрос: а насколько лучше фиксировать процент? Мой эдвайзер говорит 5 лет. Больше не надо.
А что ваши говорят? 10 лет?

 

Алексей, меня тут вопрос мучает, а как же вы в Новую Зеландию собрались с голландской ипотекой? Или у вас какой-то особенный план есть? ) Я бы тоже не против поехать на пару лет в Канаду, но мне кажется что ипотека связала нас по рукам и ногам, хотя наверное от этого больше поль3ы чем вреда, нечего рыпаться и искать добра от добра...

Ипотеку мы взяли в филиале Фортиса (Direct bank). Нам тоже советовали на пять лет, но я перестраховщица и хотела даже на все 30 закрепить, была бы возможность )) Ну и что если упадет процент, если ты себе уже все рассчитал и спишь спокойно ))

Все проценты и много разной информации можно посмотреть тут
www.hypotheker.nl
(zoek: "actuele rentenstanden", klik op "de rentetarieven van spaarhypotheken")
Витас,
ипотеку мы заключили 28 марта 2003  

 

Если дозрею до Зеландии,то продадим квартиру и уедем. Или поселим в неё жильцов (за непомерную квартплату ) и преспокойно будем продолжать выплачивать кредит.

Ок. Т.е. банк вам рекомендовал 5 лет. Спасибо за инфу.

 

Алексей, а ваш банк не возражает против того, чтобы вы поселили жильцов? Иногда это специально оговаривается в условиях, на которых предоставляется ипотека.

 

2 Anna
Честно говоря не уточнял(не собирались и не собираемся такое делать). Но в любом случае, мне кажется, что можно договориться с банком. Особенно в такой ситуации как сейчас.

 

Алексей, а это смотря о каком проценте идет речь. Если высокий и есть предположения, что процент будет падать, то можно и на пол года (я поставил сейчас на пол года). Если процент низкий и падение не предвидится, то желательно срок побольше взять. Если у меня будет выбор 4,8% на 10 лет или 5,3% на 5 лет, то я выберу 10 лет Шутка.

Вообще же, если процент действительно найдете низкий, то можете брать длинный срок. Kак таблеток от жадности: побольше, побольше .
Тенденция идет к тому, что длинная рента еще немного будет падать, но уже не намного. Возможностей повышения длинной ренты через пару месяцев больше. Но ситуация, конечно, труднопредсказуема из-за все той же проблемы на Ближнем Востоке. Если война будет долгая или если ее результаты будут нести в себе много отрицательного и те, кто в меня на другом топике стреляет , окажутся правы, то рента может упасть на процента 2 перед тем как начнет ползти вверх. Будет также как и всегда, только амплитуда движений будет повышаться. И тут уже никто не знает как долго рента будет оставаться высокой в случае сильного инфляторного действия долгих военных действий.

Тогда 5 лет будут слишком длинным сроком платить высокую ренту при ее значительном понижении (как в Японии или США) и слишком коротким сроком на момент значительного повышения ставки.

Вообщем, если сказать коротко: никто не знает чего будет . Я поставил сейчас на полгода и подумываю найти что-то типа Директбанка на срок лет так на 10. 4,8% - это хороший процент. Слишком быстрого увеличения процентной ставки в коротки срок я не предвижу. Война, знаете ли, да и экономика савсем никакой, плахой. Инфляция пока еще низкая. Центральный Банк может понизить ставку для стимуланса. Длинная рента расти по идее тогда не должна.
Если же пессимисты правы и грядут 70 года, то лучше переплачивать 2 процента (при "неожиданном" понижении короткой ставки и японском варианте), чем потом через 5 лет сидеть с 12% ипотеки.

 

"Знаешь ли ты, что такое контракт"? (С) Барон Треч, "Проданный смех".

Ну, в крайнем случае, можно надеяться, что дом удастся продать.  



<!--EDIT|Anna|04 Апр.  2003,16:34-->

 

2 Vytas
Мой банк - Ing
И в нем с прошлой недели рента пошла вверх.
Я зафиксировал на 5 лет 4.5% (совет эдвайзера, ну и вот здесь спросил - тоже говорят 5 лет советуют)

Кстати вопрос: А что можно банк менять? Могу ли я каким-то образом перевести свою гипотеку в другой банк под другие проценты? Наверное слишком много придется заплатить? И своему банку и тому другому.

 

Хм... А Фортис, вроде, понизил ставки.
Если бы я был адвайзером, то я бы тоже 5 летний срок адвизировал . Ну и потом, хороший адвайзер советует то, что человек хочет. Видимо, из вашего рассказа он понял, что вы "хотите" 5-летний срок.

Преждевременное изменение срока rentevaste периода стоит денег. (Изменение банка тоже обойдется минимум в сумму afsluitprovisie) Поскольку вы только что оформили 5-летний срок, то вам не имеет смысла что-либо менять. Ну, только если рента до 1% -2% упадет . Шанс очень небольшой. Япония еще далеко , а по Багдаду ездят уже американские танки.

 

2 Vytas
Не совсем понял насчёт "Если бы я был адвайзером, то я бы тоже 5 летний срок адвизировал"?
Мне то это уже всё равно, но для других может объясните на какой срок по вашему мнению сейчас лучше всего фиксировать и почему.

 

Мне показалось, что я уже обьяснил. Ожидать дальнейшего (сильного) понижения таривов не приходится. Тот, кто верит в очень долгую войну в Ираке и резкое ухудшение экономики в ближайшие пару месяцев - полгода - года, те могут еще немного подождать понижения ставок.

Исxодя из того, что шансов у повышения ренты больше, чем у ее понижения можно призадуматься о более длительных периодах. Особено, если разница между периодами совем небольшая. Если у вас выбор между 5 годами с 4,5% и 10 - с 4,8%, то берите 10 лет. Так как шансы того, что рента через 5 лет будет выше 6% больше, чем шансов, что она будет ниже 4% (границы наибольшей ощущаемости). Выплачиваемая компенсация в 0,3%  выглядит тогда незначительной.

Вообще же все зависит от самого человека. Kто любит стабильность, пусть берет более длительный период. Но брать дольше 15-20 лет, наверное, не имеет смысла, так как законодательство может, к примеру, меняться, колебания ренты на такой период не предсказуем. Ваш доход может расти и никто вам не даст уверенности в том, что вам эта ипотека будет нужна. Преждевременная же выплата всегда возможна при продаже дома, но никто не знает что придумают политики по поводу renteaftrek.

Насчет же адвайзера . Пятилетний срок наиболее распространенный, учитывая прошлое со средней ставкой в 6-8%. Что-то среднее между ощущением стабильности и человеческим желанием не переплачивать. Чтобы вам потом не звонили с упреками, что у всех 5 лет и дешевле, а вот у вас 10 или 20, но дорожев,  ожно сразу иметь в виду 5 лет . И потом довольный клиент через 5 лет может к адвайзеру вернуться для перехода к другому банку. Или для новой ипотеки при покупке нового дома (gemiddeld люди меняют дом в течение 7 лет, по-моему.).

 

Tак именно эта непредсказуемость и выступает плюсом, чтобы взять срок побольше, если процент приемлем и самый низкий за последние, например, 40 лет. Или я ошибаюсь?

Думаю что объяснение того, что предлагают срок в 5 лет - это то, что на короткий срок можно хоть что-то прогнозировать, а на длинный срок никто не может дать ни малейшей гарантии. Один год - слишком мало, мы и сами можем приблизительно прогнозировать что произойдёт, а 5 лет в самый раз, специалисты могут делать кое-какие расcчеты.

 

Я бы при таких раскладах взял 15 или 20 лет - имхо 20 лет платить довольно низкие проценты и ни о чем не думать - лучший вариант!

 

Все расчеты делаются из различного рода предположений и спекуляций о будущем, которое, увы, статистикой не предскажешь .

Если вы считаете, что рента не будет понижаться, то нет необходимости брать короткий срок, так как шанс повышения ренты выше ее понижения.

 

to SashaZ

Многое в вашей ситуации может зависить от суммы, на которую вы берете ипотеку. А также от ваших персональных данных и предположений о ваших возможностях в будущем (карьера, дети, желание переселиться и т.д.). Это ваш первый дом или нет и есть ли у вас уже хоть какой-то капитал. Нужны ли вам средства для покупки мебели, к примеру, и какие у вас в жизни приоритеты.

Основные советы, которые вы поэтому можете получить будут в основном субьективные и люди будут рассматривать свое собственное положение и исxодить из своих жизненных приоритетов.

Из таблицы видно, что разница между 5 и 10 годами 0.7%. Если у вас, скажем, сумма в 300.000 евро, то в месяц вы будете платить  175 евро больше при 10 летнем сроке, чем при 5-летнем. Если вы будете откладывать эту сумму opzij, то вы будете иметь через 5 лет около 12.000 евро (при рентабельности от 4 до 6%). А через 10 лет от 27 до 29 тысяч. (при условии, что вы не будете терять на повышении ставок длинной ренты, что,  конечно, спекулятивно). Если вы расчитываете улучшение вашего дохода в этот срок, и думаете, что вы сможете выплатить часть hoofdsom, то вам нет особого смысла "переплачивать" сейчас и не ездить на эти деньги куда-нибудь на Kанары .

Разница же между 10 и 15 годами очень допустимая. 20 лет, на мой взгляд срок настолько большой, что его можно и не рассматривать, но учитывая маленькую разницу между 15 и 20 годами можно поставить срок и на 20 лет. Учитывая тот факт, что в случае сильного падения ренты вы всегда сможете на крайний случай продать ваш дом, и купить другой ,  20-летний срок может вас не пугать.

Вообщем, чтобы дать хороший совет нужно больше данных о вас, о вашем доходе, о ваших желаниях и приоритетах и т.д.



<!--EDIT|Vytas|1049811043-->