Ипотека:sparen vs effecten (подскажите с критериями выбора)

valeria,
ну мне продемонстрировали график, согласно которому лишь к 20 годам прибыльность спаар-ипотеки становится положительной, а к 30 - достигает примерно 3% (вероятно ретроактивно?).
Т.е. если закрывать всю эту бодягу раньше, чем через 20 (или 15 - может разница в деталях условий?) лет, то налоги с вклада съедят до нескольких десятков тысяч евро.

Т.е. как сказал ипотекарь, если собираетесь жить в Голландии лет 20 и более, то спаар - вариант, близкий к оптимальному. Если 10 лет или меньше - то спаар не оптимален.

В моём случае проблема в том, что по моей специальности в Голландии работает пара контор, выбор не очень большой. И если, не дай Б-г, лет через 10 с работой будут проблемы, то возможно придётся или переезжать или переквалифицироваться. Второго не хотелось бы.

Alexandre (Eindhoven),
- возможно зависит от деталей ипотеки?
- как мне сказал ипотекарь, до пары десятков тыщ и более при неудачном стечении обстоятельств.
- да, рост цены дома может спасти ситуацию. Но от потери денег в абсолютном исчислении - вряд ли.

 

не очень понятно, что за 3%, если учесть то, что за 30 лет спар-ипотека должна полностью погасить долг.

в любом financiele bijsluiter эти графики есть, положительный баланс по спар-ипотеке наступает через 9 лет (без учета бороды с налогами)

 

Peter, мне тоже интересно всё о спаарипотеке.
Дело в том, что найти оптимальный вариант и не потерять на ипотеке практически невозможно. Например, aflossingsvrij- вы платите миним сумму, но вы только кормите банк и иже с ними. Хоть через 5, хоть через 30 лет- дом не ваш. Все варианты с beleggen- очень рисковые. У нас, например, было 40 % levenshypotheek с kapitaalverzekering. 4 года был хороший прирост капитала( на бумаге), а за 2007 мы не получили не только обещанной ренты, но сумма оказалась меньше ожидаемой( за 2006+ то что мы заплатили за 2007). Ждать, что через оставшиеся 12 лет договора обещанная сумма будет соответствовать прогнозу- слишком рискованно. Теперь хотим отказаться от этой формы, посмотрим, что получим "в сухом остатке".
Учтите, что после окончания срока rentevastperiode, если вас не устраивает ваш hypotheekverstrekker, и вы хотите от него уйти, тогда вы по новой платите за таксацию вашего дома, нотариусу и ипотекарю- а это около 4 тысяч.

 

По условиям KEW (kapitaalverzekering eigen woning), под которые попадает spaarhypotheek, накопленный процент облагается налогом по боксу 1 (до 52%), за исключением 2 случаев:
1. Премии вносились не менее 15 лет и общий размер выплачиваемой суммы не превышает ~32000 на человека
2. Премии вносились не менее 20 лет и общий размер выплачиваемой суммы не превышает ~145000 на человека
Так что если ипотека почти aflossingvrij - можно выходить через 15 лет, иначе - 20

 

Во-во-во, именно это мне, вероятно, и рассказывали. Только я не финансист и, возможно, понял не совсем правильно.
Большое спасибо за ликбез .

Newskaja
Я посчитал, что если сэкономленные за счёт меньших месячных выплат деньги(75% афлоссингфряй для меня примерно на 200-250 евро дешевле аналогичного спаара в месяц, включая всё) каждый месяц вносить на сберегательный счёт на 4-4,5% годовых, то даже с учётом налогов с % за 30 лет накопится порядка 150к евро.
Чтоб накопить нужные мне, скажем, 250к евро надо закрывать около 420 евро в месяц. Т.е. в этом случае в конце ипотеки дом - наш, но и "закрыть" ипотеку можно без обложения налогами по 52%. Но стоит несколько дороже.

Alexandre (Eindhoven)
> не очень понятно, что за 3%, если учесть то, что за 30 лет спар-ипотека должна полностью погасить долг.
> в любом financiele bijsluiter эти графики есть, положительный баланс по спар-ипотеке наступает через 9 лет (без учета бороды с налогами)

Вероятно про 3% - к 30 годам при такой доходности сумма на счету должна достигнуть стоимости дома (погасить).
Про 9 лет - так то без налогов...

 

не расшифруете? это месячные платежи или как?

 

Грубо говоря, месячный платёж за ипотеку с 75% спаар (+ страховка и возврат налогов с учётом рулинга) получается, скажем, 1200 евро.
За ипотеку с 75% афлоссингфряй и остатками на спаар в месяц аналогично платить около 950 евро.
Разница - порядка 250 евро.
Если эту разницу копить на сберегательном счету 30 лет (докладывая каждый месяц), то накопится не 250к (примерно величина доли афлоссингфряя в 75% случае), а всего 150к.
Чтоб накопилось 250к, надо откладывать около 420 евро в месяц.

Цифры +/- полтинник в месяц.

 

Пейтер, а NHG вы не берете по каким-то сереьезным причинам?

 

Re: надо закрывать около 420 евро в месяц
Почему равными долями? Ведь в будущем деньги будут дешевле? Почему не взять 100% афлоссингврай на 30 лет, а потом в последние 10 лет отдать по 10%?

 

Тоже верно. В будущем эта разница будет дешевле стоить.

Alexandre (Eindhoven),
А как же? Временная карточка + до какой суммы ипотеки дают NHG? 250?

 

да, сорри, забыл про ваш статус. вот гадство. сумма там 265.

 

Re: Тоже верно. В будущем эта разница будет дешевле стоить.

Если Вы платите равными долями по 420 в месяц, то Вы минимизируете банку кредитный риск (связанный с вашей неплатежеспособностью). Если Вы считаете, что деньги дешевеют со скоростью равной тем же 4%, то Вам надо начинать с выплат/переводов на свой накопительный счет сумм в 252 евро в месяц в начале срока и 785 евро в конце 30-тилетнего срока. - тогда Вы максимизируете свои блага=функцию полезности. Очевидно, что у Вас с банком интересы разные - зачем думать о банке - он большой, пусть у него голова болит!

 

Большое спасибо за совет .

 

2Peter: только не фиксируйте % на 30 лет, иначе отдавать-то будете хотеть, да банк брать не захочет

 

Я не очень догоняю преимущества такой схемы, Пейтер.

- вам все равно нужно докладывать свои деньги, то есть разница в 80 евро в месяц (брутто/нетто?)
- сумма на spaarrekening будет с определенного момента облагаться налогом, то есть никаких 4% там не будет

единственное, что является плюсом - меньшая сумма в hypotheek spaarpot и соответственно меньшие потери при преждевременном выходе, так?

 

Александре(Эйндховен),
- я и говорил ранее, несколько дороже.
- налог уже учтён.
- так.

Повторю, было б дело в Силиконовке, где у меня в радиусе 50км по специальности не менее дюжины контор, если не больше, есть, я б не беспокоился. Тут же их полторы.

valeria, всенепременно .

 

Попросил выслать оффер на 75% афлосингфряя и 25% аннуитяйта.
Адвайзер шибко удивился , потому что в начале я про сплошной спаар говорил , но пересчитал.

Как и предполагалось, разница в месячных выплатах (учитывая страховку, возврат налогов) составляет около 200 евро по сравнению с 75% спаар, 25% афл-фряй.

Если инвестировать под 3,3% (4,5% с учётом 1.2% налога) по 330-340 евро в месяц, то к концу ипотеки как раз выплатится её афлоссингфряйная часть.
Для выплачивания 25% афлоссингфряя "спаарной" ипотеки надо закрывать примерно по 100 евро в месяц на те же 30 лет.

То на то и выходит, зато у афлоссингфряя свободы больше, особенно первые 8 лет, потому что, как я слышал, на время рулинга % со сберегательных вкладов не берется, т.е. мне еще на 8 лет можно держать вклад >40к под чистых 4,5% и можно будет забрать деньги без выплаты налогов.

 

Скажите, а адвизер объяснил, что будет с деньгами в spaarpot, и какие будут санкции/потери, если вы соберетесь, например, через 5 лет продавать дом и уезжать из страны?

 

Сейчас жду от него разъяснения по поводу savings account для хранения тех самых накопляемых денег.
Аналогично пока не знаю, есть ли штрафы за преждевременное прекращение ипотеки. В спаарной можно было преждевременно погашать без штрафов по 50к в год.

Пока греет надежда, что в течение ближайших 8 лет налоги с накопительного счёта с меня брать не будут по причине рулинга, а за это время прояснится с перспективами работы . Пока никуда не собираюсь, но "человек располагает, а...".

 

Были сегодня в конторе De Hypotheker. Сначала нам не понравилось, что надо к ним идти, а не они на дом приходят. Подумали, что они себе цену набивают. В итоге, масса плюсов- сразу внесли данные в комп ( у NBG я 3 месяца не могла добиться правильного написания инициалов), рассмотрели все наши пожелания, тут же сделали распечатку финансового плана у 2-х банков с разным %% по ренте.
Peter, в нашем варианте оказалось возможным 100% aflossingsvrij от executiewaarde дома, что почти 81% от всей суммы и на остальные 19% annuiteitenhypotheek. На мой вопрос почему не spaarhypotheek? адвизёр сказал, что в нашем случае она невыгодна.
Посмотрим, что насчитают в конторе, где у нас текущая ипотека, сравним, кому отдаться. :lol:
Но подход и стиль работы De Hypotheker мне понравились.