Что важно знать при покупке жилья? (поделитесь опытом A.U.B)

Поскольку мы платим очень большую сумму за дом (для нас, по крайней мере), то подумываем купить квартиру. Настаиваю в основном я, так как в покупке жилья вижу что-то типа накопления капитала, а когда платишь за сьемное жилье - то попросту выкидываешь деньги. Но муж постоянно видит одни проблемы в покупке жилья, например то, что:

1. нужно платить проценты банку и на этом можно потерять много денег
2. если потечет крыша или отвалится стена, то нам самим надо будет все ремонтировать за наши деньги
3. с покупкой жилья надо будет платить страховку жизни, которая не дешевая

В связи с этим я бы хотела посоветоваться с людьми, которые уже взяли ипотеку или которые в этом хоть как-то разбираются. В банке нам предоставляли информацию, но очень расплывчато, программа у них постоянно зависала и делала ошибки, например выдавала с одной и той же информацией постоянно разные суммы, после очередных распечаток служащий банка говорил "вот! теперь правильно, хотя нет" и выкидывал очередные листочки в мусорник. Это какой-то кошмар! Мы там просидели целый день и ничего толком не узнали. А это по-сути единственный банк, который согласился выдать запрошенную нами ипотеку при 1 постоянном контракте (у мужа).

Наверное с покупкой дома нужно обязательно оформить страховку дома...
Я даже не знаю с какой стороны к этому всему подобраться и вообще начинаю сомневаться выгодно ли покупать или нет. :crying:

 

1.Первое жилье лучше покупать с маклером. Это будет дороже, но с другой стороны, когда еще не знаешь всех нюансов такая помощь очень необходима. Можно самому подыскать подходящую квартиру, а потом в макелаарс запросить их единоразовый совет - это будет дешевле.
2. Консультироваться по поводу ипотеки нужно не только в банке. Это так называемое "второе мнение", которых может быть и 5 и 10. В любом случае это бесплатно, а каждый раз узнаешь много нового.
3. Из описания видов ипотек на "пользовательском уровне" мне понравилась больше всего информация Фортис банка. Можно просто в банк зайти и с собой взять почитать.
4. Есть очень хороший ресурс www.eigenhuis.nl
Они предоставляют очень хорошую информационную, юридическую и страховую поддержку ( насколько я знаю для  членов их организации самая дешевая страховка жилья, жизни и т.д.) Кроме того, у них так же можно заказать издание " Покупка собственного дома" в котором очень подробно расписаны все стадии , вплоть до примерного договора купли-продажи.

 

И еще конкретно по списку вопросов.
Платить банку действительно приходится большие проценты. Но в зависимости от вида ипотеки налоговая возвращает до 30% выплат. Кроме того, если удастся получить Nationaal Hypotheek Garantie - процент будет еще меньше. ( www.ngh.nl)
Если покупать квартиру, то ремонт ( капитальный) распределяется на всех собственников квартир данного подъезда - так работает принцип Vereniging van eigenaars (VVE), участие в котором является обязательным, но не всегда присутствующим ( так называемое " спящее или неактивное VVE").
Ну и размер страховки жизни зависит от возраста, состояния здоровья, наличия привычки к курению, и на мой взгляд, не является критичным.

Удачи в нелегком деле приобретения своего жилья

 

другой выход, если вам кажется, что вы платите за снимаемое жилье много - снимать жилье подешевле. в любом случае надо считать, лучше пригласить адвизёра, а не ходить в банк, он может посчитать - сколько же нетто придется платить за всё про всё.

насчет одного-единственного банка, который дает ипотеку при одном работающем в семье - что-то тут не то, узнавайте точнее.

и по выплатам - за ипотеку на дом, который стоит ок. 170 тысяч придется платить ок. 600 евро нетто в месяц, если нет 30% рулинга (муж - голландец). если рулинг есть, то ок. 700 в месяц. для сравнения - мы арендуем дом, который стоит ок. 280 тыс. и платим 689 евро за аренду.

 

Мы нашли квартиру за 169,000 Вначале нам сказали в банке что мы будем платить 500 в месяц, а потом (корректируя различные ошибки программы) получилось 730. Такую конечную распечатку нам дали. Nationaal Hypotheek Garantie на нас не распространяется, так как на одного работающего в семье с зарплатой мужа могут дать максимум 140,000

Родители хотят помочь нам и выплатить недостающую сумму, но тогда нам не будут возвращать налог вообще (на ту сумму), поэтому наверное лучше все-таки взять ипотеку на всю сумму, да и вообще не охота напрягать родителей. В том банке, куда мы ходили работает знакомый моего свекра (директор банка), да уж, и тут все по блату, поэтому нам разрешили там взять ипотеку на всю сумму.

Мы уже везде узнавали, больше 140,000 не дают, а за такие деньги в районе Утрехта трудно что-либо хорошее найти.

Всем спасибо за советы! Про фортис я как-то и забыла, надо еще там спросить. А 30% руллинг на меня не распространяется, если я иностранка и работаю в Голландии? Подозреваю что нет

 

30% ruling на вас не распространяется, но не потому, что вы иностранка, а потому что вы приехали сюда "для воссоединения семьи". И уж потом, гораздо поззже, нашли работу (и небось, не по специальности).

Ваш аргумент про возврат налогов верен только если родители готовы дать деньги под процент. (И то я на все 100 не уверен - скорее всего, источник денег не играет никакой роли).

Если родители помогут вам с некоторой суммой, то сумма кредита будет меньше, а поэтому ежемесячные выплаты будут меньше. Как следствие, списывать с налогов удасться меньше, но все равно это выгоднее - ежемесячные выплаты с учетом возвращаемых налогов все равно меньше. Остается, правда, вопросы напрягания родителей и возврат долга им...

Покупка дома - дело долгое, а поэтому есть время подготовиться. Вот пару ссылок, где можно почитать про типы кредитов, выбрать подходящий, а заодно и рассчитать расходы при разных типах кредитов.


http://www.hypotheker.nl/

http://www.internethypotheekwinkel.nl

Там, например, видно, что расходы на страховку очень сильно отличаются при разных типах кредитов.

 

Юль, а мой говорит,что покупка квартиры это его самое лучшее капиталовложение. Да, приходится платить несколько страховок: жизни, имущества и квартиры+вдруг всплыли счета в хементу на последние 4 года, такое впечатление, что они нарочно ничего не присылали, а ждали когда все будет в евро и просто рядом с цифрой поставили знак евро вместо гульдена+надо было заплатить за покраску дома около 500 евро (тяжело заметить что именно покрасили, ну да ладно), но все равно выгодно из-за возврата по налогам.
У нас кредит в Фортис оформлен и поэтому зарплатный счет должне быть там же, не знаю у всех банков правило такое или нет.
Как мне мой когда-то объяснял, он зафиксировал процент на кредит на 10 лет  и через 10 лет нужно будет опять зафикировать на 5, 10 (не знаю какой максимальный срок) лет.

 

Нельзя однозначно сейчас быть уверенным‚ что в данное время покупка недвижимости (для среднего класса) очень хорошее капиталовложение. Еще лет 5-10 назад цены на дома расли быстро и дома купленные 7 лет назад‚ например‚ сегодня почти вдвое возросли в стоимости. Жилье сейчас достаточно дорогое и цена на него не растет так быстро‚ как несколько лет назад. Но никто не знает‚ что будет через год‚ поэтому покупка недвижимости - это всегда риск - может быть прекрасным капиталовлижениям‚ а может и не очень. Трудное решение‚ все зависит от многих факторов.

 

По оценкам, цены на жилье в ближайшие полтора года могут упасть процентов на 20. Как следствие этого, должны будут подняться проценты по ипотекам. Такая ситуация здесь когда-то (лет 15-20 назад) уже была, и люди порой вынуждены были даже продавать свои дома себе в убыток, чтобы не платить ставшие непосильными проценты.

К тому же еще грозятся ограничить возможность списывать выплаты по ипотеке с налогов при доходах выше определенной планки.

Что касается процентов по кредиту, то их можно фиксировать на любой срок - от года до 30 лет. При этом каждый раз в конце срока о процентной ставке придется договариваться заново. Обычно самые низкие проценты как раз тогда, когда ставка фиксируется на 1 год. При этом, естественно, если вдруг произойдет что-то из ряда вон выходящее, можно сильно проиграть, неожиданно оказавшись перед необходимостью платить гораздо больше, чем рассчитывали.

Тем же, кто уже получил ипотеку, даже последующие решения правительства о пересмотре правил списывания с налогов не распространяются на тот срок, на который она заключена, т.к. правительство не может отменять задним числом долговременные обязательства (по крайней мере, оно пока что именно так утверждает )

 

Что-то я совсем запуталась.

 

Однозначного ответа на вопрос о покупке дома никто лично Вам, Юлия, дать не сможет - все от ситуации зависит. Лично мне, например, кажется, что вряд ли стоит брать ипотеку на пределе своих возможностей. Ведь нет никакой гарантии, что с источником дохода ничего не случится, а дома не подешевеют. В последнем случае процентная ставка при ее следующем пересмотре будет поднята. А дом если и удастся продать, то за меньшую сумму.

С другой стороны, свой дом может в ряде случаев служить финансовой гарантией. Правда, ИМХО, лучше до таких случаев не доходить

С третьей стороны, за дом придется платить налог на недвижимость, а если он стоит на земле (не bovenwoning и не квартира) - то еще и за землю платить. Цены, особенно в провинции Утрехт, немаленькие.

Мне кажется, сейчас лучше всего немного подождать и посмотреть, в какую сторону пойдут цены. Если они действительно начнут падать, так, может быть, вам и ипотека большая не понадобится...

 

Мой агент до сих пор убеждает меня ждать и не фиксировать процент на 5 и более лет. Он говорит, что всё ещё ожидается снижение интерест рэйта.

 

Я не вижу причины того, чтобы цены на дома начали падать. Особенно с расширением EU. Нам показывали график процентов по ипотеке, и похоже на то, что мы сейчас где-то внизу, так как несколько лет назад ипотека была 13%.

Я не говорю, что не верю в снижение цен на дома, просто оч. хотелось бы узнать почему цены на недвижемость будут падать?  :huh:

И где бы раздобыть эти графики?

 

Юля, мой муж- домовладелец говорит, что нужно покупать сейчас. Конечно, такого уже не  будет, что дом стоил 90 тысяч при заключении ипотеки,а сейчас стоит 140-180 тысяч евро. Но сейчас низкий % -6% если заключаешь на 25-30 лет,и его не меняют все последующие годы. Единственный совет- выбирать такую квартиру,которая  вам будет нравится все 30 лет,иначе если вы захотите её продать лет через 5 или 10,то все экстра выплаты уйдут на выплату этого процента. Я пока поняла: почему за 15 лет выплатили 150 тыс,а если продать дом за 200,то на руки получишь 50, а не 200- много времени прошло.

 

Regionale prijsontwikkeling koopwoningen 1985-2001

http://www.nvm.nl/nvm/getfile?id=12242
Как развивались цены с 85 по 01 по разным районам


И вот ещё один полезный линк
http://www.nvm.nl/nvm/index.jsp?navid=nvm002233
Здесь инфа за прошлый год

Вот если бы найти линк чтобы была инфа на год вперед  

 

Вот тоже один график.

Оказывается эдвайсеры работают по вечерам тоже, к нам сегодня приходил один мужик, все рассказывал про ипотеку. Единственный недостаток афспрака - мой муж, который все время пытался отвечать на мои вопросы, задаваемые эдвайсеру. Я думала я его убью, он настолько разговорился, что потом и вовсе перешел на компьютерные темы и они стали их обсуждать :fie: . Пришлось принять меры. Но в общем я афспраком довольна. Нам рассказали какие ипотеки предлагаю разные банки, отличаются они очень сильно. Через неделю мы назначили еще один афспрак.

 

Какая прелесть!  какие подробности можно узнать из жизни близкого человека. Оказывается, что мой тоже продал первую квартиру( в которой прожили 9 лет) из-за непосильных процентов в 80-ые годы, но он брал"короткий%",то есть на 1-2 года. Потеряли приличную сумму(а не накопили). После этого заключили ипотеку на новый дом на 30 лет.

 

Yuliya, еще одно мнение по поводу приобретения недвижимости именно сейчас: вчера специально помучила мужа на вопрос покупки дома - мы пока ждем, потому что он считает, что ожидается снижение цен, приводил статистику о том, что цены на дорогое жилье уже падают, жилье по умеренным ценам длительное время on sale и т.п.
Что касается расширения ЕС, то насколько я поняла, то гражданам вновь принятых стран какое-то время дается на "привыкание" к новому образу жизни и, например, нельзя будет работать несколько лет в странах ЕС без специального разрешения, т.е. полностью в свои права гражданина ЕС со всеми вытекающими последствиями они вступают не сразу.
169 тыс. за квартиру, Yuliya, это дорого. Все-таки за такие деньги севернее и восточнее Утрехта можно и домишко присмотреть, может не в очень хорошем состоянии и не очень большой. Если, правда, не стоит вопрос покупки по каким-то причинам только в Утрехте.

 

Домишко можно и за 150 000 присмотреть. Только жить в нем из-за ремонтов будет дороже чем в квартире за туже цену.

Ещё один пункт, который вроде не упоминался - если берешь гипотеку, то надо будет выплачивать не только проценты, но и сам долг. Расскажу на примере:
Я взял гипотеку в ing банке (больше нигде не давали). 160 000. Процент зафиксировал на один год с возможностью изменения  в течении этого года - 5.3%. Получается что за год я должен выплатить банку (160 000 / 100)*5.3=8480. Т.е. в месяц выходит 8480/12= 706
Но банк хочет быть уверен, что за 30 лет я хотя бы что-то накоплю. Требование банка - накопить минимум 25% гипотеки. Поэтому этот же Ing банк дополнительно снимает  с меня каждый месяц 50 евро. Итого в месяц с моего счета списывается 756 евро. Государство возвращает мне налоги из-за того что я купил недвижимость - 250 евро в месяц (30% рула у меня нет). В общем  - 500 евро в месяц это цена моего жилья эксклюзив. Надо добавить 160 - отопление, ремонт и фонд дома (аппартмент комплекс). Ну и плюс вода, электричество, газ и интернет
Надо учитывать, что спустя 30 лет я должен отдать кредит. Но при описанной выше схеме у меня будет только 40 000. Поэтому мой агент порекомендовал какой-то фонд, который за 83 евро в месяц должен собрать для меня 120 000 за 30 лет. Но я хочу от этого отказаться потому что верю в повышение цен на жилье И просто хочу продать эту квартиру лет через 5 и купить дом

Теперь о процентах.
Размер процента зависит от срока на какой вы его фиксируете.
Пример (приблизительно):
4.8% - 1 год
5.2% - 5 лет
6%  - 10 лет
7% - 20 лет
.....
Кажется, что самое выгодное просто брать на год и радоваться жизни, но размер процента зависит от ситуации на рынке. Поэтому взяв процент только на год вы можете к концу срока обнаружить, что текущий процент, например, 8%. Поэтому хотите спокойствия - фиксируйте на долгий срок. Будет дороже, но и спокойствия больше. Не следует забывать и таком варианте - зафиксировать процент на год и доплатить 0.2% (или что-то вроде того) за возможность изменить процент в течении года. Тогда если банк решит увеличить процент он предупретид вас за неделю(или 2), и вы сможете сказать: "Я хочу зафиксировать процент сейчас!".
А и ещё - сейчас самые низкие проценты за последние 30 лет. Самое время брать гипотеку И фиксировать процент минимум на 5 лет.

 

Alexey, Fleur и всем кто откликнулся - большое спасибо!!! Я сейчас вообще на грани нервного срыва, потому что все насчёт ипотеки решаю сама, а мужу как-то все равно, странно, ну ладно. Главные причины в моем плаксивом состоянии то, что на Украине у папы открылась язва, а сестра в процессе развода, плюс у мамы после пары месяцев проживания в Голландии дипрессия....

Сегодня я случайно наткнулась на два объявления о продаже квартир напротив того дома, где мы присмотрели квартиру за 169 тысяч. Позвонила, оказалось, что одна из этих квартир абсолютно такая же как "наша", но цена 135,000 !!! Я в шоке, такая разница.

Про проценты я поняла, как их фиксировать, я вот ещё не понимаю Алекс, вы платите страховку жизни или нет? Говорят, что без приличной страховки жизни вообще ипотеку не дают. Хотя, один adviser говорит что страховка жизни - самое важное, а другой - что этo oтдельная ипотека levens-что-то там, которая то же самое что beleggen (когда твои деньги ставят на stock-exchange), но если ты проигрываешь, то проценты более божеские чем при beleggen, а если ты выиграешь- то всю сумму свыше можешь забирать себе. Beleggen я точно не хочу, но вот эта levens-verz. hypotheek звучит заманчиво, только система уж очень запутанная.

И ещё вопрос о service kosten. У нас они варьируются на разные квартиры от 70 до 100 euro

Вот замучила я всех вопросами...  :embarassed: