Торг при покупке дома (какие есть "правила"?)

присмотрели себе домик, вроде как более менее нравится. Узнать оценочную стоимость дома представляется затруднительным, дом покупался в последний раз аж в 97-м году, дома вокруг - в 2003м. Поэтому непонятно, как вычислить эту стоимость и насколько сильно можно торговаться - дом из тех, что требуют большого "косметического" ремонта. Есть ли какие-нибудь "правила" - типа "начинать с х%, чтобы сойтись на у%" или "никогда не опускаться ниже z%, иначе Вас просто не будут принимать в расчет".
Поделитесь идеями, пожалуйста, кому есть что сказать

 

На том же Кадастре, где вы (надеюсь) узнавали исторические цены вашего и соседних домов, можно эти цены
проиндексировать. Получите весьма хорошую первую оценку...

 

Мало кому из знакомых удавалось сторговать больше, чем 10-15%. С другой стороны, как минимум, 10К почти всегда можно скинуть. Разумной тактикой представляется предложить скинуть процентов на 12, а там как пойдет. Можно понять чего ожидать, по тому, с каким шагом хозяева готовы снижать: например 1К или 5К.

 

Как минимум, можно в ответ услышать, что хозяева поднимают цену (Такой опыт имеется у коллеги мужа). Из 8 коллег/знакомых купивших дома за последние 3 года мах, что удалось сбить одним знакомым это около 5% (12 тыс), все остальные - еще меньше.

Нам кода-то советовали начинать торговаться так, чтобы желаемая сумма была средним м/у запрашиваемой и вашим первым предложением, кстати у нас не сработало . Как правило большинство продавцов имеет четкую мин. цену, за готорую они готовы продать дом. Маклеры часто дают понять вскоре после начала торговли, что это за сумма.
Много уступить зачастую готовы люди, которые спешат. Посмотрите по jaap.nl, как давно дом выставлен на продажу.

Сравните запрашиваемую цену на приглянувшийся дом с домами того же типа в том же примерно состояниии (если в другом состоянии вносите поправки типа: старая ванная -х%, старый котел -У% и т.п.) выставленные на продажу в этом районе или похожих. Если она превышает среднюю, возможно, заложена большая маржа, можно попытаться сбить побольше.

 

Valery, спасибо за tip, я приценился конечно же. Проблема, что в Кадастре стоит только год последней покупки, но не месяц, и разница в текущей оценочной стоимости довольно велика (10-12%) - то есть ровно та сумма, вокруг которой весь торг и идет B) .
Ronny, а как бы узнать примерный "вклад" старой ванной и старого котла в стоимость. Пока что мне пришел на ум только вариант alexgeorg'a + подтвердить свой разговор результатами тех осмотра, хотя больших подводных камней я не жду, дому меньше 20-ти лет.
Дом на продаже давно, так что вчера маклер намекнул, что поговорить о цене хозяева совсем не против.

 

Asimi, замена котла 1800-2500 (в зависимости от модели), полная переделка ванной комнаты от 8000 (очень бюджетный вариант), новая кухня от 6000-7000. "До" не пишу, понятно, что почти до бесконечности. Замена одинарного стекла на двойное без замены рам от 120 евро за 1 кв. м стелопакета.

 

В Koopsommenoverzicht
Кадастра всегда указана точная дата сделки.

 

Ronny, спасибо за примерные расценки. Только если я все сложу и попробую вычесть из цены, то скидывать придется довольно много, строго говря - до бесконечности, не уверен, что хозяева на это пойдут. Интересуют пределы разумности.
Valery, в Koopsommenoverzicht появляются сделки только позже какого-то 2001, по моему года, все, что раньше - там не показано.

 

Кстати, может вы подскажете, что в Кадастре значит строчка: Herinrichtingsrente: EUR 0,60 Eindjaar: 2009

 

Asimi, я, видимо, не совсем ясно объяснила. Я вовсе не имела ввиду, что столько надо попытаться сбросить с цены дома, если там старый котел, кухня и т.п. Это для оценки, много или мало просят за приглянувшийся дом.
Поясню на гипотетическом примере: два одинакових дома на одной улице. Один с новыми ванной и кухней, другой- со старыми. Разница в цене м/у ними д.б. хотя бы 10-15 тыс. Посмотрев цены на дома похожего типа в равноценных районах с такого рода "поправками", вы определите, сколько примерно сейчас просят в вашем городе за подобные дома. Отсюда и можно "плясать" при торговле.

 

Мы торговались, исходя из расчета 5% увеличения стоимости дома в год. Вернее, это так мы для себя рассчитали, на основании кадастровых данных о продажной цене окружающих домов. Вообще, этот процент зависит от региона, примерную стоимость еще можно рассчитать на www.hypotheker.nl

А начинать торг надо с как можно более низкой цены, но приемлемой, чтобы начался процесс. Мы сказали, что понимаем, что цена - низкая, но надо собрать информацию, или запросить инженерный отчет о состоянии дома, или еще какой-то предлог, сказали, что мы готовы значительно улучшить цену, но через несколько дней, это был психологический ход, который сработал. Если дом требует ремонта, то это однозначно аргумент в вашу пользу.

 

Ronny, конечно, я так и понял, спасибо.
Stalla, не совсем понял - что значит - "исходя из 5% увеличения стоиомсти в год?"
Ну и мой основной вопрос - где начинается "приемлимая цена, чтобы начался процесс"? минус 15% - это приемлимо или много/мало?

 

На Кадастре мы узнали цену, за которую купили этот дом и пару домов в округе. Но поскольку это было несколько лет назад, то цену сейчас мы рассчитывали +5% к той цене в год. Взяли среднее, т.к. это были дома сопоставимые по параметрам, получили приемлемое среднее, к которому решено было стремиться. В борьбе с маклером это был один из аргументов, т.е. цена выросла на 5% в год + "премия" за хорошее содержание => продавец должен прыгать от радости. А у вас может быть х% в год - "штраф" за необходимость ремонта.

-15% - мне кажется, это хорошее начало. Но я знаю, что не все с этим согласятся. Наш маклер (который продавал наш дом) сказал нам, что очень много зависит от ценового региона. Если вы покупаете дом около 200к, то 15% может быть и много, а если за дом просят 500к, то тут уже другой разговор.

 

До 2009 года надо выплачивать стр-р-р-рашную сумму в 60 евроцентов в год за землеустройство.

 

Valery, спасибо
Stalla, спасибо

 

Мы начали с 10% а скинули 6%. Если конкуренции на покупку жилья нет а Вы покупать настроены, то я бы сделала оценку дома независимыми риэлторами. Все равно это надо будет делать для ипотеки. А так Вы будете знать куда двигаться

 

Это то еще зачем?

 

видимо, имелась в виду taxatie

 

Наш финансовый адвизер сказал, что реально стоимость дома можно понизить на 5-7% от заявленной, что очень зависит от наличия других потенциальных покупателей или желания быстро продать дом.

У нас реально удалось снизиться до 5% и на то были основания (торг начинали с 10%).