Малогабаритная квартира/студия во 2ую ипотеку

В том-то и дело, что с этим плечом ожидаемая доходность 3% в лучшем случае на ваше вложение (25%).

На reddit голландцы это периодически обсуждают, посмотрите группы

https://www.reddit.com/r/DutchFIRE/

https://www.reddit.com/r/beleggen/

 

Арифметика: покупаете за 200, 150 у банка под 3% (6000 процентов в год), ваши 50 (с них платите грубо говоря 1,2% vrh) 600 в год. Обслуживание и vve 3000 в год. При ренте в 1000 в мес. (12000 в год) и occupancy rate 90% получаете доход 10800 брутто минус 9800 расходов. 2% годовых в сухом остатке.

Конечно многое зависит от точных значений переменных, но это не супер мега доходный пассивный бизнесс.

 

Мне кажется как минимум 1200 в месяц для 200к квартиры, что повышает рентабельность.

 

Да, все зависит от конкретных переменных, но в целом это не vetpot, и вложение в пассивный индекс тех же 50к даёт среднеожидаемый доход лучше, чем коммерческая недвижимость.

 

а что значит vrh?

 

3% от 150 заемных = 4500, 1,2% vrh не понятно, что имели ввиду. обслуживание пускай 3000. итого 8500 расходов

 

стесняюсь спросить, а где это 3%? что я видел - ближе к 4.5%, которые банк расписывает как 2.25% процент по кредиту и 2.25% банковские расходы ("косты").
ПС реально что ли в каком-то захолустье или гетто двушку сдать за тыщу в месяц?

 

2.25% банковские расходы ("косты") они же единоразовые?
К примеру в Харлеме меньше чем за 1100 не найти и в самом злачном гетто... Фундовские цены на покупку сейчас стартуют от 175-200, как оно в окончательных бидах не известно.

 

= vermogensrendementsheffing

По вашим ссылкам выше, NIBC вроде как дает, или я не правильно понял таблицу?

Вот тут, да нужен the magic dust of huisjesmelker. Но полагаю, что есть очень нишевые места, где такое возможно.
Бонусом, конечно, пойдет работа по поиску клиента (и соответсвующего контингента) и его менеджерению

 

Вообще, при старомодном подходе к сдаче, как мне видится то, что сейчас стоит где-то 350к сдается корпорациями за 1000-1100 (с небольшой очередью) и частниками за 1200-1400, но вот прямо сейчас. Т.е. брутто доходность 3,2-4,8%. Это среднее по рынку. Если у вас веcит леверадж, то вы сильно увеличиваете свои риски (недвижка может и дешеветь, что вполне реально в будущем), ваше положение становится очень чувствительным к коньюнктуре. Плюс работа по урегулированию всего и вся (от кранов до жильцов). Если это аутсорсить, то доходность будет нулевая.

 

я смотрел на НН и делта ллойд: они оба дают такую таблицу на первой странице
https://www.nn.nl/Particulier/Hypot...rameters+action='verhuur'></aquimaParameters>

и ссылку на ежегодные "косты". Если я не ошибаюсь для НН получается 2.44%+1.3% для ипотеки без погашения тела кредита с процентом зафиксированным на 10 лет.

 

Если действительно получается ближе к 4%, то смысл вообще какой-либо теряется.

 

А если учесть сохранённые нервы и время- вообще в плюсе!

 

Ну Амстердам это как бы небольшой кусок общего рынка. Амстердам скорее ближе к Лондону, чем к Ляйдену (или Ден Босу )

Прогнозировать что-то вообще стало каким-то глупым занятием, кмк лучше исходить из того, что оба сценария возможны (рост и падение).

Но суть дела такая, что цены на недвижимость за нашим МКДом очень высокие по отношению к доходу населения.

 

Я согласен с этим, с дополнением того, что недвижка требует уход и менеджмент, а акции нет. Плюс исторически у недвижки меньший рост (компенсируется меньшей волатильностью и меньшей ликвидностью), чем у ширококой корзинки акций.

Но продолжая аналогию с акциями, цена на недвижомость может идти и вверх, и вниз. Исторически да, тренд у обоих вверх, но markets can remain irrational longer than you can remain solvent. Плюс для акций существуют такие же рисковые продукты с leverage как инвестиционные ипотеки (=turbos).

Если что, я сам присматриваюсь к сдаче в будущем, но без leverage.

 

От акций отталкивает олдскульное ощущение, что их не пощупать и лежат они у кого-то в виртуальном аккаунте, который может сегодня-завтра схлопнуться... т.е. двойной риск - и акции могут подешеветь и брокер может исчезнуть в туман

 

тогда все в биткойн!

 

О да, я прошел этот путь

Если вкратце, то ваши акции не должны быть на балансе у брокера, а храниться в отдельной компании, fiduciary. Это требование лицензии на брокерскую деятельность. На практике же не всегда все гладко, как в случае с degiro. В случае с большими голланскими банками, то там все хорошо. Остается риск фонда, но вероятность, что Vanguard, Black Rock или Northern Trust сбегут с вашими деньгами, все же не высокая, это корпорации, которые постоянно под наздзором.

ПС нам тут нужна хорошая тема про инвестирование...