Малогабаритная квартира/студия во 2ую ипотеку

Собственно может быть есть опыт-знания по покупке квартиры под сдачу, когда еще не закрыта ипотека на собственный дом. Вопросы, которые сейчас есть:
- какой сейчас годовой ROI от сдачи?
- может кто-то считал % чистого дохода после всех выплат (каких) и налогов (каких)
- районы-города в которых лучше покупать под сдачу и которые лучше не рассматривать
- какие условия у банков на 2ую ипотеку (все что в он-лайне есть - просят заполнить данные и с ними приглашают на афспрак, в открытом виде как всегда данных нет)
В общем интересуют подводные камни заработка на сдаче с ипотченым плечом от банка. Где подвох, вроде бы выгодно с текущими ставками?

 

вы точно смотрели ставки для инвест-ипотеки, а не для eigen woning?

 

около 2.5 - 3 % насколько я понимаю сейчас... опять-таки инвест ставки банки напрямую не выкладывают в сеть. Ну и с условием 75-80% финансирования, т.е. 20-25% стоимости нужно внести. Даже такие ставки с ипотечным плечом вроде как дают неплохой валовый доход. Вот собственно какой чистый доход - в этом мой вопрос.

 

Чистый зависит от того, как успешно вы сдадите. Цены на аренду сейчас довольно неплохо просели (в отличие от покупки) - можно за 25-30 евро в сутки жить в отеле в центре Амстера (при условии съема на месяц), включая уборку и ком. услуги

 

плюс по малогабаритным - не забывайте про систему баллов:

https://www.rijksoverheid.nl/onderw...veel-huur-betaal-ik-maximaal-voor-mijn-woning

 

скорее 4%-4.5%

--- Сообщения объединены, 22 дек 2020, дата первого сообщения: 22 дек 2020 ---

https://www.nn.nl/Particulier/Hypotheken/Verhuurhypotheek.htm
или
https://www.lloydsbank.nl/hypotheek/verhuurhypotheek/verhuurhypotheek-rente

 

это точно. хотя кому сейчас охота жить месяц в центре амстера....

 

К тому же с 2021 вырастает overdrachtsbelasting (если не использовать как eigen woning).

Bij de aankoop van een tweede woning of beleggingspand voor de verhuur stijgt de belasting in 2021 naar 8%.

 

Ммм, это уже серъезно уменьшает желание купить что-то второе...

 

все экспаты пищат, но лезут в центр. Шарман хотят.

 

правильно уменьшает, при нынешних ценах на жильё крайне невыгодно. Посмотрите на Фунде квартирёшки в Гааге +- 60 кв. , самое ликвидное под сдачу- под 200 штук! - космос!

 

А цены на недвижку продолжают расти, не смотря на прогнозы и гравитацию.
Мне вот интересно, когда (и если) цены пойдут вниз?

Теперь вот уже даже Рабо предсказывает +5,5% в след. году, хотя еще в августе у них был медвежий прогноз.

 

обвала доходов (пока) не произошло, с чего бы ценам падать? занятость тоже медленно растёт.

 

Например, из-за осторожности населения, так как последствия короны, да и вообще экомомики предсказать трудно, а конкретный большой долг с шансом того, что объект подешевеет -- вполне реальный риск.

В период 2009-2013 цены падали, не смотря на тот же самый дифицит жилья.

 

либо осторожность должна вырасти, либо прогнозухудшитьс текущего, что "сейчас как в 40-х" и будет еще хуже. пока как-то народу оптимистично внушают, что так плохо, что дальше некуда.

 

Сам по себе долг не так страшен. Тут же дают ипотеку с учетом того, что даже если зарплата уменьшится, то все равно будет хватать на платежи и еще останется. Т.е. человек даже с минимальной подушкой может потерять работу на короткое время, найти за это время хотя бы какую-то работу и не потерять жилье. А на случай массовых увольнений и банкротств остается всегда вера в социальное государство которое спасет.

Ну и возможно наивная, но все таки реальная теория: ЕС печатает и заливает деньгами все в следующем году, инфляция, мало кто теряет работу, цены начинают расти с еще большей скоростью.

 

https://inspanje.nl/economie/15169/hotelkamer-als-alternatief-voor-appartement-of-tijdelijke-woning/

 

Самый огромный подводный камень-это получение самой коммерческой ипотеки. На моих глазах уже 2х знакомых некомпетентные советники конкретно подвели. Одних на выплату штрафа, а другим делают ипотеку год!!!!. А на счёт подсчетов могу сказать, что при отрицательной ставке в банке на данный момент ROI можно не считать. 2% точно будет получатся. И неплательщиков не так уж и много, в основном это потеря депозита. Правда был у нас один местный водила суринамец, хотел оплачивать по расчётам для должников, но я постаралась ему объяснить, что и у нас есть права и он вежливо съехал. И вообще с людьми лучше договариваться, стресс не многим нравится.

 

Мне думается, что это вполне реальный сценарий, который оправдывает цены на недвижимость и equities.

--- Сообщения объединены, 22 дек 2020, дата первого сообщения: 22 дек 2020 ---

Я тоже встречал эту оценку, 2-3% roi. Вопрос, нафига козе баян, если какой-нибудь индексный фонд типа msci world даёт средний roi 8-9%, по нынешним временам ожидается меньше, но все равно больше, чем leveraged недвижимость. Рыночные риски сопоставимы, но не нужно следить за объектом и жильцами.

 

Плечо банка в 75% от ипотеки.