Покупка квартиры для сдачи в аренду

Только сейчас дошло, чей это аккаунт (сорри за оффтоп)

--- Сообщения объединены, 20 апр 2015, дата первого сообщения: 20 апр 2015 ---

Вот хоть убей не понимаю, зачем там жить, даже если недорого. Только если по кабакам каждый вечер ходить.

--- Сообщения объединены, 20 апр 2015 ---

Если что, моя квартира, куда я заселялся, искала меня может и недолго, но не один день точно. Так что тут возможны варианты. Ну и если бы я увидел, что ее предлагают на полгода, то и не звонил бы.

 

Я говорю про Амстелвейн, не про Бялмер. Можно легко проверить просто дать объявку самому на паре сайтов и посмотреть сколько будет реакций, например на том же kamernet или expatriates.com.

 

Да так можно и под 15% в рос рубли положить или под 35% в белорусские рубли и вообще жить припиваючи. Только вы сами подумайте откуда страна возмет 15% или даже 6% прироста денег в год если ВВП страны отрицательный? Выплата предыдущим за счет вновь прибывших? Мне кажется это где-то уже было и не раз.
Есть риск что в один день вам скажут: "Депозиты в валюте? Выплата в рубликах по курсу ЦБ". Курс ЦБ 30 руб /$ а реальный 100 руб/$ вот и считайте реальный процент. А недвига как стояла так и будет стоять еще 100 лет тем более в амстердаме.

 

Всем спасибо.

В принципе все понятно с поиском жильцов и выбором района.

Остались два вопроса:

1) Регулируемый/нерегулируемый контракт: достоверно не понятно, как на практике не попасть на этот крючок, потому что трактовки везде разные. Обращусь конечно в wswonen.nl еще. Но всё же давайте попытаемся разобрать на конкретных примерах.
2) Инвестиционная привлекательность на практике: доходы/расходы. Опять же на конкретных примерах.

Я напишу своё видение ситуации, а вы дополняйте или поправляйте.

Пример 1: http://www.funda.nl/koop/amsterdam/appartement-48316215-van-nijenrodeweg-49

Предположим, что цена с учетом торга: 120 000 EUR

Оформление сделки (без ипотеки): нотариус 500 + налог на переход права собственности 2400 + переводчик 200 (опция) = 3 100 EUR

Постоянные затраты по содержанию объекта (платит собственник вне зависимости от того, проживает в квартире кто-то или нет):

1. Servicekosten (то же самое что VVE?) 119 EUR/мес = 1428
2. Erfpachtне понятно: или выкуплен до 2039 года или все таки 119,34 в год?
3. Налог на недвижимость 1,2% в год от какой суммы? Предположим, что от суммы сделки 1440 EUR/год
4. Какие еще постоянные статьи?


Переменные затраты (как правило переносятся на арендатора?):

1. вода
2. электроэнергия
3. газ
4. канализация
5. ???

Предполагаемая средняя цена сдачи в аренду?: не нашёл на funda.nlна этой улице сдаваемых квартир такой площади вообще (не по причине ли как раз границы «социального сектора»).

Как понять попадает ли данная квартира в зону риска (речь о регулируемом контракте)?


Пример 2. http://www.funda.nl/koop/amsterdam/appartement-48390131-haardstee-175/

Предположим, что цена с учетом торга: 110 000 EUR

Оформление сделки (без ипотеки): нотариус 500 + налог на переход права собственности 2400 + переводчик 200 (опция) = 3 100 EUR

Постоянные затраты по содержанию объекта (платит собственник вне зависимости от того, проживает в квартире кто-то или нет):

1. Servicekosten (VVE) 208 EUR/мес = 2496/год
2. Erfpachtвыкуплен до 2031 года
3. Налог на недвижимость 1,2% в год от какой суммы? Предположим, что от суммы сделки 1320 EUR/год
4. Какие еще постоянные статьи?


Переменные затраты (как правило переносятся на арендатора?):

1. вода
2. электроэнергия
3. газ
4. канализация
5. ???

Предполагаемая цена сдачи в аренду? На фунде в этом микрорайоне одно объявление на квартиру с такими параметрами!!!: 850 – 135 VVE = 715

http://www.funda.nl/huur/amsterdam/appartement-84703076-haardstee-150/

Как понять попадает ли данная квартира в зону риска в случае подсчета баллов (речь о регулируемом контракте)?

Ну и прибыльность: 715*12 = 8580 – VVE2496 – налог (1.2%) 1320 = 4764 EUR или 4,3% это я еще какие-то постоянные статьи явно не учёл, подскажите.

 

Обратитесь в wswonen.nl, они точно смогут ответить. Первая квартира 99% набирает мало баллов, вторая может быть и выше границы. В первом случае вы как раз попадаете в эту непонятную область с можно/нельзя насильно снизить цену. Заодно и нам расскажете точную информацию, чтобы уже больше не было серой зоны

 

А доходы от сдачи разьве не в боксе1 если жилье не основное и ты сам в голландии? Ну и проценты не выводятся. И не вычитаются. Как с этим то при сдаче?

Verstuurd van mijn ST25i met Tapatalk

 

Странно, вот тут вот налоговая думает иначе: http://www.rijksoverheid.nl/onderwe...lasting-betalen-als-ik-een-kamer-verhuur.html Als u als particulier een kamer verhuurt in uw eigen woning (hospitakamer), dan betaalt u daar inkomstenbelasting over. Een deel van die inkomsten is vrijgesteld. In 2015 is de vrijstelling voor kamerverhuur € 4.945. Но это не действует в случае "verhuur van een hele woning".

Т.е. если 4.3%, то смело делим это пополам и отнимает грабительские 1.2% из бокса 3. Остается 1 тощий %. Где прибыль... я молчу про амортизацию, там отвалилось, тут потекло мелочи конечно, но с этого процента особо не разбежишься.

 

Налоговая не думает иначе. Вы привели ссылку о сдачи комнат в своем доме (в котором проживаете и который в box 1), а тут разговор ведется о квартире/доме, которые overige onroerende zaken in box 3
Вот тут, кстати, o waarde verhuurde woning
http://www.belastingdienst.nl/wps/w...verhuurde_woning_als_overige_onroerende_zaak/
ПС ну и про schulden in box 3 забывать не надо..

 

А если сдается в аренду дом, который один единственный и хозяин в нем прописан, но фактически живет в другом месте - его же нельзя наверное вписывать в overige onroerende zaken in box 3? И дом сдается целиком, а не комната. Подскажите пожалуйста где смотреть про налоги в этом случае?

 

Налогообложение( ну сдача в аренду) зависит в первую очередь от того, обременен ли объект недвижимости ипотекой или нет.

 

@IraN, там не только налоги и разные ситуации(временная сдача/долгосрочная и т.д.), но и банк. Посмотрите для ориентировки тут (первое что Гугл выдал)
http://huis-en-tuin.infonu.nl/kopen-en-huren/30497-huis-verhuren-in-plaats-van-huis-verkopen.html

 

Нет, ипотеки нет, так что дом без обременений. Куплен как вложение денег, чтобы лет 5-8 сдавать, а потом жить в нем самим. Хозяин - один человек и он зарегистрирован по этому адресу. На его имя не зарегистрировано никакой другий недвижимости и нет и не было ипотеки.
Но жить он будет семейно в другом, не своем, ипотечном доме неподалеку. Изначальная идея дождаться, когда дети дорастут и разъедутся по своим делам, продать ипотечный дом и жить во втором, который к тому времени немного окупится за счет аренды.

 

"Центр" это не только район красных фонарей, пару улиц влево-вправо - и сразу тихо и спокойно.
Прожив 3 года в центре (причем именно в red light), мог сказать, что это прикольно и желающие будут всегда, особенно если без машины и детей.
Также множество стартапов имеют офисы в центре: https://app.startupamsterdam.org/#/companies/map

 

Офис в центре это не то. Для дома зелень нужна и магазины рядом. Ты когда в ред лайтс жил, куда в супермаркет ходил, в АХ за Дамом? И парков там не было рядом. А у меня сейчас панелька прямо посреди парка, ближайшая машина в 100 метрах от дома проезжает. Я вон по пафосному айбургу походил на выходных, так имхо в зайдосте или амстелвейне лучше жить (с поправкой на соседей конечно).

 

Конечно лучше, поэтому я в центре и не живу больше. Но есть те, кто там бы жил.

 

Понятно, что есть. Но имхо минусы проживания в центре не дадут старым арендным квартирам в 50 кв. м. подняться до 5000, как ты предсказываешь.

 

Если жилье не набирает 143 пункта по Puntentelling, то оно автоматически попадает в social controlled rent sector.

Как посчитать пункты?

По этой ссылке можно примерно посчитать сколько поинтов набирает ваше жилье:

http://www.huurcommissie.nl/uploads/media/Puntenformulier_onzelfstandige_woonruimte.pdf

На вскидку Вариант 1 набирет максимум 70-75 пунктов, т.е. он попадает в social controlled rent sector.

Сколько можно "по закону" просить ренты за такое жилье?

http://www.huurcommissie.nl/uploads/media/Maximale_huurprijzen_standplaatsen_per_1_juli_2015.pdf

По этой ссылке ищите 75 пунктов и находите сумму 364,99 евро. Т.е. столько вам платили бы в месяц если бы снимали ваше жилье как социальное.

Даже если вы его сдадите за 1500 евро в месяц, в течении первых 6 месяцев тенант может по закону прийти в huurcommissie и попросить их "оценить" жилье по Puntentelling. Они придут и оценят его на 75 пунктов что соответствует ренте в 364,99 евро. И по законн вы должны будете вернуть все деньги что он вам переплатил за первые месяцы съема.

Чтобы минимизировать риск, (1) отбирайте тенантов внимательно и (2) заключайте контракты на максимум 6 месяцев без права пролонгации!

 

По 1 варианту в Service kosten уже входит erfpacht, оплата горячей воду, страховки и тд., читайте внимательно описание. Единственное что тенант должен будет платить сам это свет. А также налоги от гементы, но это вас как арендодателя не должно волновать.

Итого вы платите:
- Налог 1,2% от WOZ waarde
- Часть от service kosten которые идут на общий ремонт здания (и то не всегда), думаю это 50 евро макс из общей суммы VVe

Сдать такую студию в амстелвейне можно за 900 евро.

Итого

Приход:
Рента 900*12=10 800

Расход:
Налог 120 000 (вообще считается от WOZ waarde) * 1,2% = 1440
VVe 50*12 = 600
Другие расходы (по поиску тенанта, заселению, уборке, покупка мелкой мебели и тд) 50*12 = 600

Итого в кассе: 10 800 - 1440 - 600 - 600= 8160

Рентабильность 8760/120 000 = 6,8%

 

900 евро - более, чем оптимистично, даже если вы потратите еще пару тысяч на ее обстановку.