Повышение ценности дома (Или на что мы можем повлиять)

Недавно смотрел по телику передачу на эту тему.

Так наоборот советуют "не надо ничего добавлять! это только может снизить цену!"

Т.е. никаких пристроек (особенно топорно сделаных)
Никаких бассейнов на пол сада
никаких лепных украшнией, "старинных люстр" и каминов
никаких ярких цветов и узоров на стенах и полу.


идеальный дом на продажу (согласно передаче), это что-то что не выделяется снаружи.

внутри все беленькое и чистенькое, никаких торчащих проводов, никаких запахов животных

двойные стёкла никогда не помешают, как и гидроизоляция. а ничего другого и не надо.

всё что сделано экстра будет агрументом сбить цену "нам это не нравится и это нужно сломать, прежде чем делать как нам хочется, поэтому скидывайте цену на сумму ломания "

 

то есть расширение гостиной в сад на 20м2 (учитывая, что сад и так большой, как у тебя, например) никак не скажется на стоимости?

покупатели скажут *нет, мы бы хотели гостиную поменьше*?

 

зависит как это расширение сделано. кому-то может и не понравиться какая-нить doe-het-zelf веранда

 

Здесь (на этом форуме) уже эту тему немного обсуждали. Насколько я помню тогда пришли к выводу, что некоторые улучшения несомненно увеличивают стоимость дома. Сюда входят и отделка кухни, ванной-туалета, всякие пристройки, фонарь на крыше (dakkapel), покрытие полов (паркет, например), хорошие окна и двери. Но дело в том, что стоимость дома не увеличится ровно на сумму вложенного во все эти элементы, а несколько меньше. Насколько меньше зависит от многих факторов, включая качество отделки и дизайна. Уменьшение цены это как бы плата за то, что сделано не совсем по вкусу покупателя (как указал выше Алексей) ну и, как правило, это все не совсем новое уже.
Заработать на перестройке можно только если вы покупаете дом в очень плохом состоянии задешево и перестраиваете его тоже задешево своими силами или с помощью полулегальных поляков, и потом сразу же продаете еще свеже-отреставрированным.

2 Алексей: по-моему если покупателям совсем не нравится отделка вашего дома и запрашиваемая за нее наценка, то они просто идут искать себе другой дом, который им нравится. Или пусть ищут голый дом без ремонта и ковыряются несколько месяцев чтобы его довести до нужного состояния. Многие не хотят или не могут позволить себе дополнительные усилия и затраты времени на отделку или перестройку дома после покупки.

 

разумеется, речь шла про нормальный перенос задней стены гостиной на 3-4 метра назад. никаких следов при этом, как правило, не видно, просто гостиная становится гораздо больше. особенно по визуальным ощущениям и дом воспринимается уже по другому.

конкретная ситуация. друзья покупали дом в ряду под Ден Бошем, где уже было сделано расширение гостиной, нормально сделан 3й этаж, и была свежая кухня (отвечающая их вкусам). заплатили на 60 тыс. больше, чем мы под Эйндховеном за дом без всех упомянутых модернизаций.

 

И всё равно выиграли, потому что лишь перенос стены и отделка выкатятся в искомые 60 тысяч.

 

хм, а за что там 60 тыс. платить?
или это цены Рандстада?

 

Ну вот такие цены я видел во время поиска домов: надстройка третьего этажа - "от 60", расширение наземного этажа - "близко к 60".

 

Считается, что крупные перестройки пред продажей, прибыли не приносят. Нужно чтобы было чисто, ухоженно и все работало. Если есть садик, то надо привести его в порядок.

Но все зависит от типа жилья, места и ценовой категории.
Из своего опыта могу посоветовать обратится к маклерам. Это бесплатно. Приглашаешь маклера с вопросом "Вот я подумываю продавать или не продавать дом. Посмотрите сколько он примерно может стоить". Маклер гуляет по дому, а ты его и расспрашиваешь: что можно сделать для увеличения цены ТВОЕГО КОНКРЕТНОГО ДОМА. Эту операцию можно повторить с несколькими маклерами.

 

я думаю что например елси у авс 3 спальни а вы решили засчте спални раширить гостинную или кухню- плохои вариант.
у нас например внизу гостинная, столовая и рабочая комната - она считается как 3тия спалня по докам, но мы как бы снесли стенку и на ее месте построили оригиналную не глухую а со свтавками окон разных, в итоге как бы и сохранили 3тию комната и какбы нет. думал недавно вообше неафик све снести и тогда будет какбы болшая кухня с болшим столом, но тогда напроч пропадает идея 3теи спални а это в гааге очень плохо так как много спалне найти очень сложно.
ну и потом цена зависит от отого что в саседний улицах в таких же типовых домах предлгают. у анс например супер пупер отделка новая ванна абсолютно, потолки штукатурка, косяки, двери, кухня, ламинат белий. вообшем на вгляг ето релаьно дом где ниче ненадо делать при переезде, ну купили мы дешево, предлагают на сос. улицах дорого а внутри све надо делать самим или оставлят; так - типичная отделка 70х годов...

вообшем для каздого случая дома и города и предложений свои варианты. комуто может сыграт на руку откусит кусок сада для присткои комуто наоборот нет. проще вызвать оценшика который знает ети дома и улицу и он предложит что еше можно изменить до продажи дома


я считаю что нужно иметь вкус если делаешь ремонт и расчитываешь на продажу. елси вы любите красний свет это не значит что его любят все. мы знали что не будем жит в нашем дома более 3х лет примерно, поэтому сделали все нейтрално-оригинално, светлые тона, минимилизация, простое и удобное из расчета на среднюю семью с достатком и ребенка одного. нашим покупаелям неособо будет важен подогрев или например дубовий пол. для каздого сектора свои желания, елси у авс шикарный дом и для семьи с приличным достатком тогда они уже да будут смотреть на пол качество, на подогрев везде, и всякие другие мелочи.
это как рпи покупке машины одному достаточно стандарнои комплектации гольда а другоми инфиниты с кожанными седениями..

 

покупатель всегда может сказать "я это буду переделывать, поэтому сбрасывайте цену на сумму уничтожения ваших дизайнерских изысков!"

даже если на самом деле и не собирается ничего ломать.

просто как лишний аргумент в сбрасывании цены.

 

Чтобы узнать, действительно ли они хотят всё снести, можно предложить: давайте нам эти деньги, мы вам сами всё сломаем.
Но если согласятся - искать других покупателей.

 

Re: Но если согласятся - искать других покупателей.
А этим платить неустойку, вдруг они шуток не понимают.
ПС На самом деле про переделки на 100% суммы вложенной в переделки цена не вырастет (с какого перепуга ей расти-то?).

Про веранду: если же есть возможность все сделать даром/самому, то рассчет очень простой - если площадь увеличивается на 20м2, то при цене 2тыс. за кв м цена возрастает на 40тыс. В условиях конкурентного рынка - стоимость переделок как-раз и будет такого порядка. Дешевле, м.б. сделают поляки/таджики/узбеки, особенно если не придется все делать два (три) раза заново при помощи новой национальной бригады.
Покраска/побелка перед продажей имеет смысл только чтобы скрыть следы протечек. Более придирчивый покупатель заподозрит неладное и попробует скинуть цену на стоимость удаления/смывания этой свежеположенной дерьмовой краски, на которую дорогой колёр хорошо не ляжет. В привлекательном для покупателя доме должно быть тепло/сухо и без посторонних запахов (чеснока, чтобы отбить запах опиума). Краны не капают, трубы не протекают, техника работает, проводка подключена везде чисто, без жира и плесени.

 

Помню читал советы по предпродажной подготовке дома. Так советовали перед самым приходом потенциальных покупателей запечь хлеб, чтобы в доме был "уютный" запах.

 

Re: читал советы
бесплатные? ;-)

 

В журнальчике от Vereniging Eigen Huis, это платные или нет?

 

Хорошая тв-передача есть, изначально английская, но сейчас ее и по голландским каналам крутят о "поиске дома своей мечты". Советов в столбик "как продать дом подороже" в-лоб там нет, но можно этот столбик самостоятельно составить и корректировать по ходу (совет с яблочным пирогом был, вполне работающий "на уровне инстинктов", но он настолько тривиален сейчас - его опубликовали практически все маклерские конторы, что сработает вряд ли).

Некоторые несложные приемы - дом при просмотре должен выглядеть "минимально индивидуально": то есть все личные предметы, все лишние предметы с поверхностей - с глаз; цвета только нейтральные и неброские ( читай: белый с небольшими вариациями); все вычищено и вымыто до нереального блеска, позиционировать дом (из серии "дом для семьи с двумя-тремя детьми"), а еще "придумывать акции". В нашем Винексе уже пару раз прокатывал трюк с акцией по снижению цен: а-ля только в этот уикэнд не 20% дешевле. Что на самом деле означало именно ту цену, которую хотели продавцы.

 

Цену дома повышают довольно дорогие вмешательства:

- установка центрального отопления. В нашем случае когда мы покупали дом продавец его реновировал. Мы договорились что они сделают центральное отопление и заплатили дороже. Друг мужа, в прошлом владелец небольшой строительной фирмочки, высказался в духе "ну и дураки, надо было самим делать". В последствии и знакомый маклер подтвердил, что новый CV ketel, батареи во всех комнатах и работа связанная с этим, условно говоря, будет стоить тебе 2000, к цене же дома прибавит все 5000. Понятно что цифры условны и зависят от стоимости дома.

- в старых домах где трубы в комнатах, их можно убрать под пол или в стены. Хлопотно и дорого, но даст прибавку в стоимости дома.

- подвесной потолок. Дает дополнительную изоляцию от шума, скрывает коммуникации, плюс можно свет сделать и т.п. Больше ценится когда есть соседи сверху.

- новые стеклопакеты и двери, если изначально было не двойное стекло

- обустройство "внешнего пространства". Если есть сад - привести в порядок, сделать очень аккуратным, выложить дорожки (часто можно на марктплатс бесплатно найти), посадить цветы, подровнять забор. Если балкон - то же самое - перила и пол обновить. Ухоженный сад - это плюс 3000 к цене дома (опять же может где и все 5000)

в общем ко всему вышеизложеному применимо правило: вложенная сумма прибавит в 2-3 раза большую сумму к цене дома.

Тот же знакомый маклер не советовал вкладывать деньги в сантехнику и кухню:
сантехникой, даже в прекрасном состоянии и дорогой, многие брезгуют и все равно будут ставить свою.
кухня - вопрос вкуса и опять же многие покупатели ее меняют. Хотя если есть аккуратная кухня и встроенные холодильник/плита, то цена дома будет немного выше. Но здесь лучше оставлять свою, а не покупать специально новую.

И последнее - замазать хотябы косметически щелочки, трещинки на стенах и придать всему в доме новый вид.