Покупка под сдачу

Добрый вечер!

Рассматриваю вариант покупки небольшой квартиры для сдачи в аренду в Голландии. По предварительным подсчетам получается хоть и не так выгодно, как в россии, но вроде как выгоднее, чем в других странах европы.
Предварительно думаю о Гааге. Я не резидент Голландии, живу в москве.

Скажите пожалуйста, имеет ли смысл претворять эту идею в жизнь или лучше не связываться? Какие подводные камни могут быть?

Заранее спасибо

 

этим выгоднее на канарах заниматься, лето круглый год

 

http://www.huurders.info/huurprijzen-en-woonlasten/

Вкратце, могут зайти и посчитать метраж + всякое. Если арендная плата получится меньше 699.48 (не ваша цена, а цена, которую посчитают!), то вас обяжут законом на именно такую цену.
И вполне может произойти,что за ипотеку вы будете платить 500-600 нетто в месяц, а плату вам установят в 400 (брутто), с которой вы еще и налог заплатите.

 

Берем свежий пример. Квартира обошлась 172 тыс. вместе с ремонтом и оформлением.. 60 кв. метров сдается за 1200 всё включено.Вычитаем отсюда коммуналку и сервисную оплату 100+50 ( да-да, сервис всего лишь 50 евро в месяц) эрфпахт (аренда земли) выкуплена до 2036 года, ну и налог вычитаем -получаем расходы в год 3.800 доходы 14.400 от стоимости квартиры это 6.2 % чистой доходности. Если управлять самой, если отдавать в управление-то доходность чуть меньше, но 5 % точно будет. Главное -знать что и где покупать и кому сдавать

--- Сообщения объединены, 7 янв 2014, дата первого сообщения: 7 янв 2014 ---

Ну не все покупают под ипотеку

 

Ну, надеюсь, у вас по поинтам все ок http://www.huurders.info/huurprijzen-en-woonlasten/all-in-huur/
В аналогичной ситуации (платили 1200 "все включено") суд обязал хозяина уменьшить плату до 350 евро и вернуть деньги за полгода. Там, правда, было поменьше жилье, около 50 м2

 

Насколько я помню, эта сумма определяется через point system, а не то, что в контракте записано. Если All inclusive, то там вообще 55% от point system price.

 

Ну как -нибудь по приколу оценю квартиру по-пунктам. Предыдущий дом аккуратненько так вышел в свободный сектор, кстати наличие ремонта как ни странно очень повышает стоимость аренды и совсем почти не важно в случае продажи.

--- Сообщения объединены, 7 янв 2014, дата первого сообщения: 7 янв 2014 ---

Ну вы меня смешите, конечно в контракте идет kale huur и servies kosten отдельно

 

Я похож на чтеца мыслей? Вообще, это для топикстартера было, такие нюансы не все знают. Мой вот предыдущий лэндлорд не знал

 

А я про Амстердам , рядом с йорданом рассказываю , тогда не налечу ?

--- Сообщения объединены, 7 янв 2014, дата первого сообщения: 7 янв 2014 ---

Кстати в Амстелвейне с позапрошлого года все социальные квартиры подняли до максимальной соц цены. то уже тогда было 660 евро в месяц. И куда huurcomissie смотрела ?

--- Сообщения объединены, 7 янв 2014 ---

Да уж, не повезло чуваку. Но тоже-зарываться не надо. Я всю жизнь сдавала по нижней границе, так некоторых квартирантов уже 10 лет имею ( если чо, то я только любитель

 

Об ипотеке речь не идет. Про пойнты уже читала, спасибо, буду иметь ввиду

 

О, спасибо за конкретный пример. Мой бюджет примерно 150 тыс евро. Реально инвестировать? А какие города стоит рассматривать? Я Гаагу начала, так как в одном аналитическом отчете прочитала, что там выгоднее, чем в амстердаме, но может это и неправда...

 

Не забывайте о том, что в случае проблем с арендаторами, выселить или взыскать с них что либо для физического лица выступающего арендодателем гораздо сложнее чем для Vastegoed BV. для них действуют специальные правила. Так же необходимо учитывать расходы по ремонту или обслуживанию жилого помещения т.к. Они полностью лежат на арендодателе. Я имею ввиду серьезный ремонт системы отопления, электро и т.п. Вообщем подводных камней много. Как говорят сами владельцы и менеджеры подобных фирм работа без риска начинается от 8-10 объектов.... Но это для фирм, так как они платят собственнику в любом случае фиксированную сумму не зависимо от наличия арендаторов. Ну и само собой очень важно где и что купить.
Ну и немного цен исходя из личного опыта. Гаага, приличный район ( rechtbank) маленькая квартирка 60 м2 одна спальня стоит примерно 80000, ремонт 15000-20000. Квартира с парков очным местом. Цена аренды 800 без коммуналки, с коммуналкой 1000-1100. Второй вариант: Rijswijk, рядом с Shell, две спальни, 75-80 кВ.м цена покупки 120000, ремонт 25000. Цена аренды 1200 без коммуналки. Вообщем как то так....

 

Да, это я знаю. Я бы вообще не совалась в Европу, но хочу минимизировать риски, нельзя все яйца в россии держать.

В России на самом деле тоже самое - если что-то ломается в сдаваемой квартире, то в случае нормального договора (а у меня только нормальные) расходы лежат на собственнике, будь то техника или другое оборудование. Правда, наверное в Голландии еще и ремонты крыши-подъезда и т п распространяются на собственников? (у нас пока это оплачивают муниципальные службы). А если заключить договор с агенством, чтобы они решали все эти проблемы (не будешь же из Москвы летать, если у арендатора стиралка не включилсь ) - это дорого стоит? На другом форуме прочитала, что порядка 6%, это так?

 

Спасибо большое!
ОФФ У меня муж на Шелл (правда в России) 17 лет отработал )

 

Для оплаты ремонта и сервисного обслуживания крыш, подвалов, лестничных клеток, фасадов и т.п вы как собственники жилья совместно с соседями создаете VVE что то типа общества собственников, это юр. лицо. Каждый месяц вы отчисляете определенную сумму которая впоследствии и пойдет на оплату вышесказанных расходов.
Фирма которой вы можете сдать в аренду свою квартиру будет передавать ее в субаренду и только. То есть вам будут гарантировать месячную выплату не зависимо от того живет там кто то или нет. Все же вопросы касаемые ремонта, сервиса бытовой техники и т.п. будут просто передаваться соответствующей фирме и оплату за ее услуги будете оплачивать вы. Основной минус в случае сотрудничества с фирмой в том, что они заинтересованны чтобы квартира не простаивала. Поэтому они селят любого, кто способен заплатить аванс и месячную оплату вперед. Выселить его они могут очень быстро и легко если он не оплатит следующий месяц. Я встречал некоторые квартиры после капитального ремонта которые были сданы на срок 8-10 месяцев группе черных или арабов. Те жили 3-5 человек но за этот срок не разу не убирали там. Вообщем через год надо было снова делать ремонт. И это опять таки за счет арендодателя.... Поэтому самое сложное найти нормальных арендателей. У меня были случаи, когда посланный сантехник или электрик отказывался там работать пока не уберется клининговая компания.

 

я сдаю именно в Гааге, уже много лет именно в гааге. гаага интересна тем, что много экспатов, международных организаций, правительство, нго и т.п. самое главное выбрать правильное место. если будут вопросы, можете мне написать в личку.
за 150к вы можете купить и отремонтировать квартиру, сдаваемую за +/- 800-850 евро. так что, с учетом всевозможных поборов 5%-6% годовых гарантированно.