Советы стартерам на рынке жилья от AD

Tips voor starters op de woningmarkt

Желающим купить свой первый дом сейчас приходится труднее, чем раньше. Цены на жилье выросли так, что профинансировать собственный дом часто оказывается не по карману.

Правительство, жилищные союзы и организации, предоставляющие ипотечные займы помогают желающим сделать этот крупный финансовый переход. Но не попадут ли неофиты-домовладельцы в западню?

Сейчас стартеры на жилищном рынке буквально загнаны в угол. Жилья, ориентированного на эту группу, строится немного. А дома, которые появляются на вторичном рынке, дороги. Кроме того, финансирование часто тоже становится проблемой. Снять жилье - тоже не выход, так как в ожидании можно провести годы. И у большинства местных органов есть железное правило: сначала "свои" жители.

Чтобы увеличить возможности для стартеров, предполагается строить больше дешевого жилья. Кроме того, продуман ряд программ, целью которых является сделать покупное жилье доступным для этой категории.

Ниже приведен обзор финансовых возможностей для стартеров, которые, впрочем, могут быть использованы и другими желающими купить новый дом.

1. Национальная Ипотечная Гарантия (Nationale Hypotheek Garantie)
Союз Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, объединяющий организации, предоставляющие этот вид ипотеки, начиная с 1 января, поднял гарантийную границу с 200 до 225 тысяч евро. Таким образом, больше покупателей могут воспользоваться низкими процентами, которые надо выплачивать по ипотеке с гарантией. Разница может составлять до половины процента ренты.

NHG гарантирует, что даже если те, кто купили дом, профинансированный по этой системе, из-за, например, потери работы или развода будут вынуждены его продать, и вырученная сумма не покроет остаток на ипотечном займе, Waarborgfonds выплатит оставшуюся сумму организации, выдавшей заем.


Nationale Hypotheek Garantie

2. Субсидия на покупку дома (Koopsubsidie)

Закон о поощрении домовладельцев (Wet Bevordering Eigenwoningbezit), вступивший в силу с 1 января 2001 года, дает возможность субсидировать покупку жилья. Начиная с 1 июля этого года, максимальная субсидия поднята с 159.11 евро в месяц до 165.68 евро в месяц.

Само жилье, впрочем, не должно стоить более 129.050 евро (включая расходы на покупку), а ипотека не должна превышать 103.225 евро. Закон также устанавливает ряд требований к доходам и возможностям субсидируемого.

Таким образом, на 1 июля доходы должны лежать в следующих границах:
- от 12.225 до 18.325 для одиноких до 65 лет;
- от 12.225 до 16.275 для одиноких старше 65 лет;
- от 15.625 en 24.575 для семейных пар до 65 лет;
- от 15.300 до 21.225 для семейных пар старше 65 лет.

Собственные накопления субсидируемых не должны превышать:
- 19.875 евро (одинокие до 65 лет);
- 34.000 евро (одинокие старше 65 лет);
- 36.292 евро (семейные пары до 65 лет);
- 47.075 евро (семейные пары старше 65 лет).

Субсидируемый должен быть не младше 23 лет. Он не должен был за прошедшие 3 года быть собственником другого жилья. Субсидируемое жилье должно предназначаться для проживания того, кто получил субсидию. И он должен быть зарегистрирован в местной администрации (gemeente).

При предоставлении субсидии на покупку жилья государство ставит условием, что ипотека не должна быть заключена по схеме "beleggingshypotheek", когда выплачиваемые деньги инвестируются в покупку акций. Кроме того, на саму ипотеку также наложен ряд условий:
- проценты по ипотеке должны быть зафиксированы минимум на 15 лет;
- должно предполагаться, что не более чем за 30 лет ипотека будет выплачена минимум на 60%;
- покупатель должен получить Nationale Hypotheek Garantie.

Если речь идет о покупке ранее снимаемого жилья у жилищного союза, тогда могут потребовать, чтобы это жилье не было продано в течение следующих 5 лет, что при продаже (в течение последующих 15 лет) жилье было бы сначала предложено самому жилищному союзу, или что скидка при перепродаже жилья была выплачена обратно.

ПРИМЕР

Доходы брутто мужа: 21.000 евро
Доходы жены: 0
Собственные накопления: 5.000 евро
Место жилья: любое
Необходимая сумма на покупку: 92.500 евро (плюс расходы на оформление)
Нет финансовых обязательств (кредитов и проч.)
Хотят заключить spaarhypotheek с фиксацией процентов на 15 лет
Хотят Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Результат:
- максимальное необходимое финансирование: 95.900 евро
- максимальное финансирование на основе NHG: 92.500 евро (при ренте 5.4%)
Заключение: на основе NHG покупку произвести нельзя. Благодаря субсидии возможно получить максимальную ипотеку на сумму 98.775 евро. В зависимости от совместных доходов (в данном случае - доходов мужа) и на основе величины ипотеки (95.900 евро) субсидия составит 98.14 евро ежемесячно.

3. Ссуда стартерам (Starterslening)

Организация Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) в прошлом году выдвинула программу помощи семьям со скромными доходами при покупке жилья. Местная администрация (gemeente) при этом должна будет предоставлять т.н. starterslening.

Пока что к программе присоединились 7 хемент: Almere, Amersfoort, De Lier, Eindhoven, Gemert-Bakel, Winschoten и Zevenhuizen-Moerkapelle. SVn ведет переговоры с органами власти в 60 других регионах.

Величина ссуды и условия, на которых она выдается, местная администрация определяет самостоятельно и фиксирует в соответствующем постановлении. Кроме того, администрация вправе определять, для какого типа жилья (новостроек или вторичного) эта ссуда может быть использована.

Идея заключается в том, что такая ссуда должна помогать закрыть разницу между максимально возможным для данной семьи размером кредитования и необходимой для покупки жилья суммой. В принципе стартеры, которые получат такую ссуду, первые 3 года не должны будут платить ни процентов, ни выплат по самой ссуде. Таким образом они будут платить столько, сколько смогут. Обязательным условием является возможность получения Nationale Hypotheek Garantie.

Максимальная величина такой ссуды в Zevenhuizen-Moerkapelle составляет 30.000 евро, в Amersfoort - 35.000 евро, а в Gemert-Bakel - 45.000 евро. Только "собственные" жители, уже прописанные в данной хименте, могут воспользоваться такой ссудой.

ПРИМЕР:
Брутто доход мужа (25 лет): 16.000 евро
Брутто доход жены: 16.000 евро
Собственные деньги: 0
Стоимость найденного жилья: 140.000 евро
Место жительства: Amersfoort
Нет финансовых обязательств
Хотят Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Результат:
- максимальное необходимое финансирование: 151.000 евро
- максимальное финансироване на основе NHG: 135.000 евро (при 5.7% ренты)
Заключение: на основе NHG произвести покупку невозможно. Со "стартерской ссудой", однако, купить дом можно.
При определении максимального финансирования берется 90% от доходов, в результате чего скорректированные доходы выглядят так:
Брутто доход мужа: 14.400 евро
Брутто доход жены: 14.400 евро
Максимальное финансирование на основе NHG: 120.300 евро.
Необходимая дополнительная ссуда: 151.200 - 120.300 = 30.900 евро.
По решению администрации Амерсфорта, максимальный размер ссуды составляет 35.000 евро. Она предоставляется исключительно для покупки жилья, одобренного администрацией.


Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn)

Vereniging Eigen Huis

4. Более дешевые ипотеки

В ряде мест администрация по-другому помогает определенным группам жителей купить жилье. Амстердам, например, пробует с помощью т.н. Amsterdamse Middensegment Hypotheek укоренить в городе работающих в секторах, связанных с безопасностью (полиция и пожарная охрана), образовании и здравоохранении.

Домашние хозяйства с доходами от 20.420 до 40.840 евро могут, таким образом, купить жилье, которое в обычном порядке было бы для них слишком дорогим. Благодаря беспроцентной ссуде без обязательных выплат в рамках AMH расходы на жилье остаются для таких семей в пределах доступного.

Утрехт может ссудить вплоть до 45 тысяч евро тем, кто хочет переехать из съемного жилья в собственное, но не имеет достаточно денег. Эту возможность имеют только те, кто уже прописан в Утрехте.

Пример Amsterdamse Middensegment Hypotheek:
Доходы брутто мужа (45 лет): 32.000 евро
Доходы брутто жены (45 лет): 0
Собственных денег: 0
Стоимость найденного жилья: 150.000 евро
Место жительства: Амстердам
Хотят Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Расчеты:
- необходимо максимальное финансирование до 162.000 евро
- максимальное финансирование на основе NHG - 128.000 евро (при 6% ренты).
Заключение: покупка невозможна. Однако, разницу в 34.000 евро можно профинансировать с помощью Midden Segment Hypotheek. По этой ссуде необходимо выплачивать только 0.5% ренты, обязательных выплат нет.

Amsterdamse Middensegment Hypotheek
Информация об этой форме ипотеки на сайте находится в разделе "Koopsubsidie".

5. "Общественно привязанная" собственность (Maatschappelijk Gebonden Eigendom)

Жилищные союзы в ряде мест выставляют часть жилья из своих фондов на продажу по стоимости гораздо ниже рыночной (от 10 до 30%) с условием, что это жилье может быть продано только им же.

При обратной продаже жилье выигрыш или потеря делятся поровну. Этой системой могут воспользоваться не только стартеры на рынке жилья, но также, например, пенсионеры или иностранцы.

Организация Woonbron-Maasoevers в Роттердаме уже накопила значительный опыт работы с MGE и очень довольна ею. На этой основе уже проданы 2500 жилищ. Корпорация хотела бы ежегодно продавать такое же или даже большее количество домов.

Подавляющее большинство тех, кто пользуется схемой MGE, выбирает именно ее, так как риск при такой покупке меньше, и переход от съема жилья к покупке не чувствуется так сильно. Woonbron-Maasoever не ставит никаких условий по доходам или месту проживания; купить у них жилье может каждый.

Пока что на покупку такого жилья не предусматривается выдача субсидии, однако министр van Vrom согласился внести на эту тему изменения в закон.


Woonbron-Maasoevers

6. Сдача земли в наследственную аренду (Gronduitgifte in erfpacht)

Чтобы помочь стартерам на рынке жилья, местные органы власти и жилищные союзы разрабатывают схемы сдачи земли, на которой стоит дом, в наследственную аренду. При этом продается только сам дом, а земля под ним остается в собственности продавца.

Это сильно снижает продажную цену. Этот метод также уже часто употребляется при продаже съемного жилья.

7. Специальные ипотеки

Банки также предоставляют дополнительные возможности для стартеров.

Postbank дает возможность получить для приобретения жилья большую ссуду, чем это возможно на основе текущих доходов. Эта ипотека (startershypotheek) предназначена для молодежи, только что получившей диплом, и основана на будущем росте зарплаты, которого можно ожидать на основании выбранного молодыми людьми поля деятельности. Часть этой ипотеки конвертируется в своего рода пакет вложений(beleggingspotje), из которого в первые годы дополняется зарплата, чтобы иметь возможность справляться с высокими расходами на выплату ипотеки.

Rabobank с недавнего времени стал активно продвигать форму под названием generatiehypotheek, при которой родители или дедушки с бабушками служат гарантами для части ипотеки. Родители с большими накоплениями или доходами могут помочь детям, не подвергаясь опасности влезть в долги.

При "ссуде на деловых условиях" (lening op zakelijke condities) дети могут выплачиваемые ими проценты списывать с налогов, а родители не должны платить налоги за эти проценты.

Кроме того, родители могут единократно подарить своим детям от 18 до 35 лет 20.711 евро, с которых не требуется платить налогов, и эта сумма также может быть учтена при расчете ипотеки.


Postbank huis en hypotheek


Rabobank hypotheken

Ипотека в будущем

Организация Vereniging Eigen Huis, объединяющая домовладельцев, считает финансовую помощь для стартеров на жилищном рынке хорошим начинанием, однако она советует тем, кто пользуется этой помощью, учитывать и возможный риск. Особое значение имеют перспективы на будущее. Способен ли стартер в обозримое время самостоятельно справляться с ипотечными расходами?

Стоимость жилья, собственно, не соответствует возможностям стартеров. То, что вначале предоставляется более высокий ипотечный кредит (как, например, в starterslening и startershypotheek), означает то же самое, как если бы такая ипотека была заключена в будущем, и возможности позднее переехать в более дорогое жилье становятся меньше.

Eigen Huis напоминает также, что более высокая стоимость жилья влечет за собой и другие расходы, например на страховку недвижимости, стоимость содержания и местные налоги, например, налог на недвижимость, на воду и присчитывание к налогооблагаемой сумме т.н. eigenwoningforfait.

Из-за этого в некоторых местах администрация в принципе против подобных схем, так как она считает, что стартерам грозит опасность позже оказаться в долгах.