Проблема с оценкой дома, таксация не дотягивает до цены в соглашении о покупке

Тема в разделе "Жилищный вопрос", создана пользователем Crusch, 16 апр 2018.

?

Я был в этой ситуации, у меня сработало:

  1. Послать другого оценщика

    3 голосов
    60,0%
  2. Сбить цену

    1 голосов
    20,0%
  3. Ничего не помогло, вышел из сделки

    0 голосов
    0,0%
  4. Ничего не помогло, доплатил своих

    1 голосов
    20,0%
  5. Другое (ответье коментарием)

    0 голосов
    0,0%
  1. Crusch

    Crusch Новичок

    Добрый день,

    В прошлый четверг подписали с продавцом purchase agreement на покупку дома, сегодня пришли результаты таксации - сумма оценки чувствительно для меня (около 10К) не дотягивает до цены дома в purchase agreement. Лишниего кэша для компенсации разницы нет. Из договора можно выйти по financial clause (тем более, сегодня еще последний день cool down периода), но время и деньги в покупку конкретно этого дома уже вложены, и дом в целом подходит, хочу сохранить сделку.

    Уважаемый Коллективный Разум, поделитесь вашим опытом:
    - Насколько реально получить нужную сумму оценки с другим оценщиком? Или если один оценщик уже оценил так, то 99% вероятности что все остальные будут повторять? (к слову, мой оценщик был от финэдвайзера, т.е. по идее должен был давать хорошую оценку).
    - Были ли случаи, когда продавец уже после подписания purchase agreement'а сбавлял цену в подобной ситуации?

    Спасибо
    P.S. Конечно буду с утра звонить своему финэдвайзеру, посмотрю что он посоветует, но тем не менее хочется узнать, как было у других.
    _____
    Update от 16.06.2018: итог и решение проблемы добавлены мною же ниже в комментарии #11 https://rassvet.com/forum/index.php...ny-v-soglashenii-o-pokupke.19058/#post-370866
     
    Последнее редактирование: 16 июн 2018
    Метки:
  2. ncux

    ncux Админ

    Маловероятно, ему-то это зачем?

    Я бы действовал так: позвонил фин.адвайзеру, спросил, какого он маклера/оценщика посоветует. Позвонил бы тому, мол, вас мне рекомендовали как хорошего специалиста и изложил ему ситуацию. Он вам честно и подробно расскажет, что и как. Сделает или нет, если нет, то почему нет и почему нет смысла обращаться к другим (или есть).
    Оценка дома - там аргументация нужна. Если её под вашу цену никак не подогнать (например, соседние дома продались за 200, а вы 400 даете), то там любой будет бессилен, ибо репутация дороже пары сотен, которые он за это получит.

    Мне в этом вопросе повезло - ситуация была похожая с моим примером: дом был первым из продающихся после того, как школу (дешевая недвижка) переделали неск. жилых домов. Но маклер-оценщик была знакомая, сказала, мол, сделаю, как надо, аргументирую как-нибудь. И сделала. Это Almere, если что.
     
  3. Nexus

    Nexus Старожил

    У нас было такое полтора года назад. Дочери удалось уболтать оценщика, час уговаривала. И главный аргумент был, что цены выросли и это рынок, если я не куплю, то купит следующй и рынок диктует цену, а не дом. Его стоимость вообще уже ни на что не влияет. И ещё, я ждала этого момента, ибо цены ну уже совсем запредельные. Реально интересно что институт оценки жилья не работает. Они не оценивают реальную стоимость, а только спекулятивную. Ну и кому от этого лучше. Если рухнет рынок, банки останутся с неплательщиками за дома, чья стоимость была исскуственно раздута. А искуственно потому, что строительство тормозилось государственными властями.
     
    • Согласен Согласен x 1
  4. Crusch

    Crusch Новичок

    Спасибо за ответы

    У продавца определенная мотивация тоже есть:
    - У него продажа этого дома - часть цепочки (покупается другой дом, ипотека + деньги от продажи старого). Т.к. у нас purchase agreement уже подписан, он не может снова выставить свой дом на продажу, пока я не откажусь от сделки из-за отказов банков, т.е. дом застревает на 6 недель.
    - Если одна таксация уже не подтвердила эту цену, шансы что другие покупатели эту цену осилят, имхо, серьезно снижаются. Причем с другими покупателями продавцу ещё надо будет договориться и пройти все шаги заново (показы, аукцион, таксация, инспекция, подписание). В общем, продавец может только зря потратить время и так и не получить зарнее согласованной цены в ближайшие недели.
     
    Последнее редактирование: 16 апр 2018
    • Согласен Согласен x 1
  5. ncux

    ncux Админ

    Хорошая аргументация. Пробуйте! :) хуже не будет точно.
     
    • Согласен Согласен x 1
  6. Crusch

    Crusch Новичок

    Моя ситуация пока не разрешилась, но могу поделиться важным наблюдением, может кому-то поможет. Если оценщик недооценил дом, но вы не готовы платить разницу из своих, и уверены что можно получить больше: не дайте оценщику послать неустраивающий вас отчет в центральную базу данных (NWWI): вы не сможете после этого получить новую оценку в течение какого-то времени, это жесть.
    Кроме того, как я понял, чем дешевле услуги оценщика - тем больше шансов, что он может недооценить дом в спорных ситуациях (по мнению маклеров с которыми общался в последнее время).
     
  7. kiwo

    kiwo Активный форумчанин

    Когда я покупал, пришёл этот оценщик, спросил почём покупаем, не выходя из столовой нарисавал мою цену + 5 тыс и ушёл.
    У меня было полное впечатление, что это чисто формальность, и что оценки они пишут с потолка. А вот оказывается не всегда.
    Мой случай был на другом рынке, конечно, 4 года назад.
     
  8. kosta

    kosta Аксакал

    меня тоже оценщик спрашивал в свое время - какую цену вы бы хотели видеть
     
  9. Manunya

    Manunya Форумчанин

    Всем добрый день!
    Чтобы не заводить новую тему спрошу здесь:
    собираюсь продавать дом . Цены с момента покупки выросли сильно, сравнивать в округе не с чем. С чего надо начать?
     
  10. Crusch

    Crusch Новичок

    Попробуйте поискать на фунде продажи в вашем районе за последние полгода-год домов вашего типа и сходной площади. Если нет продаж - расширьте поиск в соседние районы, или близкие населенные пункты. Если сходные варианты найдены - заказывайте на сайте кадастра или по СМС выписку по завершенным транзакциям для найденных домов - увидите реальные цены по которым эти дома ушли.
    Альтернативный вариант - заказать таксацию в агенстве (стоит 350-450 евро), они осмотрят дом и сравнят с последними продажами, потом дадут подробный отчет с оценкой и обоснованием цены. Ну или попросите оценить маклера.
     
    Последнее редактирование: 16 июн 2018
  11. Crusch

    Crusch Новичок

    В общем закончилась вчера моя эпопея, отвечу на свой первоначальный вопрос сам и поделюсь опытом.

    История проблемы:
    Присмотрел квартиру, изучил цены продаж в районе, сделал ставку с овербидом к asked price (но немногим выше недавних продаж в том же доме), выиграл. Финэдвайзер предоставил своего оценщика, и тут я совершил первую ошибку, пустив дело на самотек: инспекция для оценки была впритык с подписанием предварительного договора о покупке, и я на нее не пошел, посчитав, что и без меня справятся (т.к. оценщик от адвайзера, то как-нибудь даст нужную цифру, думал я. А если и не даст, то хотя бы сообщит о том, что совесть ему не позволяет дать нужную оценку, и тогда будет думать где искать другого, думал я). Но, вопреки обещаниям эдвайзера, оценщик дал цену ниже и, что самое неприятное, не спросясь заслал отчет в в центральную базу данных (NWWI). Как оказалось - это серьезный косяк.

    Попытки решения:
    Я начал списываться-обзванивать таксационные конторы и просить second opinion. Все конторы, услышав, что один отчет уже был послан в центральную БД, сразу теряли интерес: если новый отчет делается менее чем через полгода после предыдущего для того же дома и покупателя - NWWI будет таксатора дрючить вопросами и, скорее всего, не утвердит отчет, потому никто и не хочет связываться. В итоге 6я или 7я контора сначала отказалась, но потом добрый дядя-таксатор проникся проблемой, и закинул идею, что если попробовать повторить отчет через месяц, будет шанс прорваться через NWWI. У меня еще оставалось 5.5 недель financial clause, и я решил рискнуть. В итоге с огромным скрипом NWWI новый отчет принял (согласование заняло неделю вместо 2 дней, три раза выставляли замечания), и я получил нужную цену, а банк дал апрув на ипотеку в последний день financial clause (я блин поседел за эту неделю, пока ждал все эти одобрения, которые все затягивались и затягивались, а часы тикали и штраф в 10% и/или риск потери квартиры был все ближе и ближе)

    Выводы:
    • Не пускайте таксацию на самотек, присутствуйте на осмотре, заглядывайте в глаза таксатора, держите его руками за пуговицу, выбивайте признание что он даст нужную сумму;
    • Если таксатор отказывается давать эту цену - просите его хотя бы не публиковать отчет в NWWI (но не уверен что это возможно);
    • Не связывайтесь с дешевыми таксаторами (этот совет я потом слышал от маклеров продавца). Для справки: меня подставил таксатор за 330 евро, а спас - за 450. Всего 120 евро разницы, а столько геморроя в итоге;
    • Если отчет ушёл, и у вас еще есть время - ищите таксаторов, которые возьмутся сделать second opinion через месяц. Получите добро от финэдвайзера, что он успеет оформить ипотеку в оставшееся время. Также он должен будет все остальные документы (кроме таксации) заранее отослать в банк и получить их одобрение. Так чтобы в конце оставался только один документ - тот самый таксационный отчет;
    • Если время совсем впритык, можно попросить продавца (если тот заинтересован в вас как покупателе), расширить financial clause на неделю. Это одобрение должен дать лично продавец (не маклер), можно email'ом.
     
    • Информативно Информативно x 5
  12. marshaal

    marshaal Аксакал

    столько усилий купить дороже рынка достойны бюста на родине героя.
     
    • Согласен Согласен x 1
  13. valeria

    valeria Аксакал

    народ быкует, идет на поводу у хитрожопых маклеров/адвизеров. даже задуматься не успевает, что банк дает дешевый кредит на 70% от рыночной стоимости, а все остальное не так уж и дешево получается. вообще, я бы ни в жисть не рискнула без собственных денег накручивать цену, имхо
     
    • Согласен Согласен x 1
  14. EugeneSpb

    EugeneSpb Активный форумчанин

    Думаете лучше подождать 5-10 лет возможного падения цен? Тем временем снимая дом/квартиру.
     
    • Согласен Согласен x 1
  15. marshaal

    marshaal Аксакал

    а чего плохого в аренде? Покупать надо в двух случаях
    1) дом мечты
    2) арендуемый дом дешевле купить
     
    • Нравится Нравится x 1
  16. Crusch

    Crusch Новичок

    Пришлось перекрутить цену, т.к. взяли то, что понравилось и там, где хотели. Рынок в Амстелвейне в нашей ценовой категории пустой, искали 2 мес, новых объектов мало и в основном шлак, покупатели носятся толпами. Уже после подписания предварительного договора продолжали мониторинг еще месяц: все также пусто. Плюс сейчас снимаем довольно дорого, время работает не на нас.
     
  17. ncux

    ncux Админ

    Уточнение: добро дает продавец, но дает он его не вам, а своему маклеру, с которым покупатель и общается. В половине случаев у покупателя с продавцом прямой связи нет, для этого есть маклер.
    Сейчас это верно для 99% домов.
     
  18. SashaZ

    SashaZ Модератор

    У меня был не опыт, но разговор: мне надо было, чтобы оценка дома вписывалась в ипотечную гарантию, т.е. Была бы чуть ниже, чем я бы ее ожидала. Маклер однозначно посоветовал знакомого оценщика, а на мой вопрос, нельзя ли сэкономить 150 евро и взять любого из интернета, довольно прямо мне сказал, что «любой» не напишет мне нужную стоимость дома. Склонна ему верить.
     
  19. Crusch

    Crusch Новичок

    Все верно. Ключевой момент - в письме которое перешлет маклер должен быть виден ответ продавца, что именно продавец дает согласие. Если вам просто маклер сказал по телефону или написал в письме "Ок" - это не вариант.
     
    • Согласен Согласен x 1
    • Не согласен Не согласен x 1
  20. valeria

    valeria Аксакал

    сейчас, как раз, не факт - непонятна цена покупки, непонятно развитие рынка, заметен прирост предложений аренды и, как следствие, колебание цен. возможно, все, что на амстеле - исключения, но тоже только для определенных ценовых категорий. если стоит задача жить именно в амстелвейне, возможно, любые средства хороши. но за всю голландию я бы так категорично не сказала
     
    • Согласен Согласен x 1

Поделиться этой страницей

Загрузка...