Покупка квартиры (ипотека и прочие радости)

Вы не были на бесплатной ориентационной встрече у ипотекадвайзера?может быть туда еще сходить? если я не ошибаюсь,выше обсуждали,что работодатель может выдать бумагу,что потом у вас будет постоянный контракт и может быть с ней вам выдадут ипотеку,если действительно с временным внж не дают

 

Итак, сделка состоялась.
Большое спасибо всем участникам, делившимся инфо в этой ветке.
Теперь уже на основании собственного опыта могу ответить на популярные вопросы.
Район поиска - Гаага и окрестности.

Дают ли ипотеку с временным контрактом и пермитом <5 лет?
Да.
Кто - ABN AMRO.
Что попросят - гарантийное письмо от работодателя о намерении продлить контракт.
Максимальная сумма кредита на которую можно рассчитывать - «брутто» годовой доход x5.

Нужен ли makelaar?
Сходив на пару встреч с местными маклерами (первая встреча всегда бесплатно и включает в себя достаточно расширенную консультацию) и узнав расценки за их услуги - сделали выбор в пользу hypotheek adviseur. Ни минуты не пожалели.

Сколько ставить?
Наши ”bid” были в диапазоне: +15% до -3% от заявленной цены.
Перед ставкой советовались с эдвайзером - сколько ставить, в итоге все сложилось при ставке ”с понижением” цены.
Также, была ситуация, что поставив плюсом сумму >30k€* - проиграли, т.к. продавцам была критична скорость сделки, при прочих равных «ипотечников» рассматривали во вторую очередь. *Дом был выставлен явно с заниженной стоимостью.

Сколько времени занимает поиск?
От момента решения «брать» до выигрышной ставки у нас ушло 1,5 месяца, при этом «варианты» реально разлетались как пирожки, зачастую только появившиеся объявления на ”Funda” были уже «под боронью», но так же были случаи когда забронированные варианты вновь освобождались и маклеры продавцов оповещали об этом желающих.
Нам встретился домик, висевший долго в статусе «Onder Bod», но покупатель так и не смог выйти на сделку и при просмотре продавцы очень сетовали на это, в общем, стоит держать понравившиеся, но забронированные, варианты в избранном «на удачу».

Финансируют ли ремонт?
Да, не более 70% от составленной сметы, причём запланированные улучшения должны быть «неотделимы» от недвижимости: на новый ламинат и обои/краску могут ничего не дать, а вот на переоборудование ванной, обустройствам сада и прочие существенные изменения получить финансирование вполне реально.
О желании попросить денег на ремонт надо заявлять на этапе оценки - планируемые улучшения будут включены в отчёт.
Учтите, оставшиеся 30% средств, гарантирующие завершение ремонта согласно смете, надо не просто «показать» банку, но и «заморозить» их на счете вместе с кредитными деньгами - далее расходование с этого счета будет по согласованию с банком. Использовать деньги надо в течение 1 года.
Сумма собственных вложений на ремонт будет включена в счёт, составляемой нотариусом, и ее надо будет перечислить вместе со всеми остальными платежами до сделки.

Нужен ли на сделке переводчик?
В нашем случае он был обязателен - так как мы только с ВНЖ и наше владение голландским никак не подтверждено.
⠀
Выбор hypotheek adviseur

“Нашего” мы нашли благодаря этой же ветке, так как общение с голландскими представителями профессии откровенно говоря складывалось через пень-колоду, много формальностей, не идеальный английский (у нас голландский почти на нуле), особенно в вопросах банковской терминологии, в итоге мы выбрали русскоговорящего.
В общем, ранее упоминавшийся здесь Alexander Berdisjev +1. От себя - рекомендую.
Встречались в вечернее время, звонки и переписка не лимитированы «рабочими часами конторы», что очень облегчало коммуникации!

График платежей - какой выбрать (тут пишу, как финансист с 10-летним опытом банковской работы в родных Пенатах).
Аннуитетный платёж даст выигрыш в моменте, при одной и той же сумме кредита ежемесячный платёж (в случае с аннуитетом) будет на 200-400 евро меньше, но достигается это за счёт составления графика платежей с мизерным погашением основного долга надцать лет.
При этом, при составлении графика на размер платежа влияет срок кредита - в случае со стандартными 30ю годами пропорция %/ОД долго будет не в пользу плательщика.
Зная ставку, график, не мудрствуя лукаво, можно посмотреть на русскоязычных ресурсах, достаточно набрать в поисковике «рассчитать аннуитетный платеж/кредитный калькулятор», и таким образом можно быстренько понять платёж «брутто», а «нетто» уже показывают голландские ресурсы - онлайн-калькулятор того же ABN (но они не показывают структуру графика и срок менее 30 лет).
Линейный - ежемесячный платёж больше, но итоговая переплата «за все» существенно меньше так как основной долг гасится равными долями с первого же платежа, а % в любом случае начисляются только на остаток долга.
Т.о. рассматривая «промежуточный» вариант жилья с обозримой перспективой его поменять - линейный будет лучшим выбором: к моменту предполагаемой продажи задолженность снизится, а в случае с аннуитетом - практически не изменится.

Если применяется ипотечная гарантия*- ставка будет порядка 1,9% годовых, при этом своим действующим клиентам ABN даёт скидку в размере 0,2% (достаточно у них иметь дебетовый счёт).
При гарантии сумма кредита ограничена 290 k €, включая затраты на ремонт, но если вы решите модернизировать жилище для повышения класса энергосбережения (в т.ч. установить солнечные батареи) сумма возрастает до 307 т.€.*

*Цифры-ставки в этом вопросе пишу по памяти, может быть незначительная погрешность +/-.

Досрочное погашение.
Ограниченно 10% в год от суммы первоначальной задолженности, неиспользованная сумма на следующий год не переносится.
При погашении свыше этой суммы банк может взимать комиссию - этой теме с мудренным расчётом посвящена четверть кредитного договора, если кратко - если действующая в момент погашения рыночная % ставка выше вашей по договору, банк не взимает ничего, если ниже - это уже расценивается как финансовая потеря и применяется комиссия на сумму превышения.
При аннуитете имеет смысл делать досрочное погашение в первые годы - это значительно сказывается на размере переплаты, и практически бессмысленно гасить основной долг при его остатке <50%, так как % за этот период уже были заложены в графике на начальном этапе (для интересующихся - все подробно расписано в формуле аннуитета).

Налоговый вычет (формирующий тот-самый нетто-платёж) предоставляется как на уплаченные %, так и на расходы на оформление, запросить его можно сразу после сделки, в этом так же может помочь эдвайзер, или же можно включить запрос в следующую годовую декларацию.

В общем и целом, не все так страшно, как кажется в начале и как преподносят ушлые голландские маклеры, главное - решиться на всю процедуру.

 

можно, пожалуйста, поподробнее? с расходами на оформление понятно, незнал что их возрат можно сразу запросить и второй момент как зопросить возрат процентов для формирования нетто платежа?

 

Для этого подаётся предварительная декларация за текущий год в личном кабинете на сайте налоговой (если запрос проводится в том же году, что и сама сделка, а не по его окончании).
В деталях процесс не опишу - нам помогал в этом эдвайзер.

 

Любопытно, нам АБН готов компенсировать 100% насчитанного ремонта из оценки. Но стоимость дома + стоимость ремонта, в сумме не может превышать максимальный кредитный лимит. Возможно как-то индивидуально считают..
Про оценку добавлю, там получается две суммы - текущая стоимость дома и стоимость дома после ремонта. В принципе и пол может добавить какую-то стоимость, но не существенно и зависит от того, что там сейчас (если что-то уже лежит, то новый ламинат не добавит ничего, а если там бетон, а вы дубовый паркет положите это добавит к стоимости).
С хорошим оценщиком можно обсудить улучшения и послушать что сколько добавит к стоимости дома . При этом подбробная смета нужна для оценщика и проверяющего органа, куда он отправляет оценку после. Сам банк проверять сколько из общей суммы вы потратили на кухню, а сколько на туалет уже не будет. Но будет проверять что траты идут на ремонт.. а не на новую теслу

 

Возможно, это зависит от характера ремонта. У нас достаточно много «косметики» и состояние ремонта при покупке было из категории «жить можно», критичного для переделки ничего не было... Все, что хотели сделать - перечислили оценщику, от него и узнали что на эти работы финансирование сможем получить только в размере 70%, так как они не сильно повлияют на удорожание объекта.

Из вашей практики - как быстро ABN компенсирует то, что потратили сами согласно сметы, не дожидаясь перечисления от них? (Если сталкивались, конечно) Мы пока не поймём, как выстраивать процесс, чтобы минимизировать временные потери на все эти процедуры....

 

Никто вам ничего не компенсирует. Это все ваши деньги вдолг: берешь взаймы чужие деньги, а отдавать нужно свои.

 

Спасибо, кэп.
Суть вопроса - в ситуации с финансированием ремонта, когда проще заплатить, например, кэшем для ускорения процесса доставки той же плитки, например...отправлять выставленные магазином фактуры и ждать оплаты от банка очень уж долго выходит, возможно, кто-то из практики знает как упростить/ускорить/выстроить взаимодействие с ABN именно в этой части.

 

UPD:
Процесс ускоряется только оплатой непосредственно из своего кармана (или той же кредиткой ABN), далее запрос компенсации по фактурам, но опять же - перечисляют через 5 рабочих дней после запроса. Не торопливо все так..

 

добрый вечер!
подскажите пожалуйста, ситуация следуюшая: в данный момент живу с зарегистрированным партнером, в его квартире на которой ипотека оформлена только на него (делали контракт и дележку имущества в свое время).
хочу купить отдельную квартиру, сдавать ее год-два, и потом либо мама переедет сюда, либо племянница приедет учится, и поселю туда их. то есть как бы покупка не на сдачу, а на временную только, а потом пользоваться in my own use.
разрешает ли такое банк? или чтобы точно не ошибиться, сказать, что буду сдавать? нелегально сдавать не хочу, мороки потом будет, вот и думаю что да как делать.
спасибо!

 

Добрый день,
Нужен ваш совет по покупке дома. Искали дом без макелар, но с адвайзером. Нашли дом Алмере Oostvaarders, сделали бид выйграли, начали с адвайзером готовить документы, но вот макелар который продаёт совсем уж странный. То он обещает завтра же выслать контракт но пропадает на неделю сказав что в отпуске, то он пишет что он ещё не сделал контракт, на звонки не отвечает, на письма сразу не реагирует, так как хотели перед подписанием сделать оценку. Недавно отправил наконец то контракт, но сразу пишет срочно надо встретиться подписать. Подскажите пожалуйста может мы что-то не правильно делаем? Можем ли мы от бид отказаться если что? Или это будет какой штраф? Спасибо заранее за ответ

 

What about leegstandwet, например?

 

можно сдавать максимум 5 лет

 

по закону, даже от подписанного контракта можно отказаться в 3х дневный срок без пояснений. смотрите внимательно только, чтобы в контракте не было другого условия. Такие маклеры тут не редкость, увы

 

This requires a permit from the Mayor and City Council members. The Dienst Wonen (Housing department) is the competent authority in Amsterdam that grants the permits.

https://www.amsterdamrentals.nl/nl/article/dutch-vacancy-act

 

Подскажите, пожалуйста, я палку перегибаю или как?
Ситуация следующая: я думала, что при предложении цены на жилье заполняется специальный контракт. Экземпляр я нашла на https://www.eigenhuis.nl/huis-kopen...dende-voorwaarden-dit-zijn-de-belangrijkste#/
Наш маклер поставил за нас ставку по имейлу, вставив пару коротких предложений размазанного смыла про финансирование и тех. экспертизу. Я потребовала указать сумму работ, что это ипотека с максимальным процентом и т.д. Собственно все то, что есть в этом стандартном экземпляре. Наш маклер был очень удивлен.
Это поведение типичного маклера?

 

Стоимость вложений по тех. экспертизе это вообще стандарт. Может он удивился про макс. ставку ипотечного кредита, но вообще это ваше право вписать в условия то, что вы хотите и то что подходит именно вам. Возможно это не очень понравится продавцам, но это переговорный процесс, вы либо договоритесь, либо нет. Мы, например, было помимо 'стандарта' прописывали, что если таксация покажет стоимость ниже определенной суммы, то мы на основании уже этого мы сможем от сделки отказаться, не заморачиваясь с ипотекой