Покупка квартиры (ипотека и прочие радости)

Здравствуйте форумчане!
Буду очень благодарна, если подскажите проверенного и договороспособного(а лучше даже спрашивающего "какую цифру вписать? " ) оценщика в Гааге. Читала здесь, что такие встречались.

 

коррумпированного? А скоко вы готовы уплатить?

 

Эммм нет. В коррупцию здесь я точно не буду влезать, не об этом говорю и не пытаюсь замаскировать "дать на лапу" под "договориться" . Читала здесь да и в другой теме, что попадались добрые дяди/тёти таксаторы, которые не парились и просто спрашивали какую цифру ребята забидили, её и вписывали (ну полагаю речь шла об адекватном овербиде, типа не больше 10-12%). Так что я буквально имею в виду человека, который с вами может просто поговорить.

 

поговорить с вами может любой маклер, он же может нарисовать вам на бумажке любую цену. а оценку для банка должен проводить реестровый, они обычно только вопросы задают, даже на кофе не соглашаются. Так что будьте осторожны и внимательны

 

Понятно. Читала я, конечно, другое. Иначе бы здесь не спрашивала. Люди с этими оценками шли в банк - получается и и оценщики эти были реестровые.

 

Всем приветы в этом чате. Такая ситуация: с апреля пытаемся купить себе дом в Делфте или окрестностях. Бюджет порядка 400к, что казалось бы немало, но у нас глаза на лоб лезут от безумия, творящегося на рынке. За три месяца просмотрели около 20 вариантов, сделали 7 ставок в диапазоне от +7% до +10% к asking price, ни одна не сработала. На той неделе сделали ставку +12%, она выиграла, но после техинспекции стало понятно что в этом дом нужно будет вложить ещё 10-15 тысяч в ближайший год-два, ну и плюс чем дальше в лес, тем больше понимаем, что он нам тупо не нравится. Так что скорее всего будем отказываться от него (договор ещё не подписан), но это отдельная история.

А вопрос между тем такой: если тут есть кто-нибудь в схожей стадии покупки жилья, поделитесь плз своими наблюдениями за рынком недвижимости в последние месяцы. Всё-таки официальная статистика запаздывает на 3-4 месяца, а понять, светит ли нам вообще хоть что-то пристойное купить, хочется уже сейчас.

Мне с моей делфтской колокольни видится, что в мае-июне уровень безумия покупателей вышел на новые высоты - как показывает мой (скромный) опыт, дом ценой порядка 400к в наших краях можно купить только если ставить +10-15%, в то время как ещё полгода-год назад дома в основном продавались по овербидам 3-5%. И ведь эти увеличвающиеся овербиды идут поверх и так растущих asking price'ов! Грубо говоря, ставят дом на продажу за 350 тысяч, и продают, скажем, за 380. Через пару месяцев выставляется аналогичный дом в том же районе, и его уже ставят по условной цене 370, ориентируясь в том числе и на эту недавнюю сделку. Отчаявшиеся покупатели упрямо продолжают ставить +10%, и получается уже 405. Эти 405 прямо влияют на начальную цену следующего дома, и так далее. То есть на данный момент ситуация выглядит так, что рост цен за пару месяцев может быть порядка 3-4%, что в годовом выражении составляет страшные 20% и больше, то есть это может быть тупо пузырь. И в этом случае я вижу смысл покупать только то жильё, которое прямо нравится, иначе есть немалый риск сильно потерять в деньгах при перепродаже лет так через 10. Но если всё-таки это не глобальный пузырь, а просто мне "посчастливилось" наблюдать случайный всплеск, в то время как реальный рост рынка - порядка 12-13% в год, как показывает официальная статистика за апрель, то мало шансов, что рынок вдруг резко пойдёт вниз. И тогда, возможно, есть смысл не привиредничать особо и купить хоть что-нибудь сносное - за ближайший год-два цена хорошенько укрепится, так что последующий отскок вряд ли приведёт к серьёзным потерям.

Мысли?

 

Время покажет, но мне кажется в данный момент на рынке нидерландской недвижимости нет пузыря. Если сравнивать с ипотечным кризисом в США в 2008, то там было абсолютно все по другому: низкие стандартны кредитования, высокая закредитованность населения в целом и ряд подковерных проблем привели к росту того самого пузыря.

Сейчас в Нидерландах:

• Условия выдачи ипотеки не менялись уже много лет, денег дают все так же примерно 5*годовых зарплат. Т.е. деньги просто так никто не раздает.
• За 1.5 года сидения дома вероятно для многих ценность места где ты живешь выросла. Т.е. люди готовы больше платить за жилье (свое или снимаемое)
• За 1.5 года пандемии люди накопили кеш. И для условного разработчика из Амстердама это может быть лишних 10, 20, а может и 30 тысяч евро.
• Кроме туризма и хореки практически никто не пострадал от пандемии и сейчас уже все возвращается на свои места. Т.е. не будет миллиона безработных которые вдруг не смогли бы платить за жилье, у почти всех все ок.
• ЕС уже запланировал напечатать кучу денег и выдать государствам. В перспективе это рост цен и обесценивание тех денег которые сейчас выдают банки в виде ипотеки.

А что касается цен на дома в Делфте, то есть большая доля вероятности что туда придут (пришли) покупатели которые не успели что-то купить ближе к Роттердаму и Амстердаму.

 

а ещё многие в 1996 году в Лондоне говорили, что это пузырь, и ждали скорого падения:

 

Недавно знакомый квартиру купил в Делфте ,с котлована, через год построят, 350 тыс.€ , 65 (!) квадратных метров, за три дня весь комплекс раскупили. Космос! 6 лет назад роскошный дом можно было купить.

 

мне кажется ваш анализ настолько исчерпывающий, насколько это возможно на сегодняшний день, Делфт - это Делфт, а не место между роттердамом и Гаагой и нормальное жильё в старом городе всегда было и будет дорогим. На вашем месте я бы посмотрела новые районы вокруг villapark eikelenburgh rijswijk, там очень приятные дома настроили и строят вашей ценовой категории. На нынешнем рынке дом бы я покупала только такой, который очень хочется независимо от цены

 

У меня сложилось вот такое мнение:
1. Нидерланды переполнены, особенно в крупных городских конгломератах. Земли под строительство мало и строят мало.
2. В последнее время стоимость недвижимости растет как бешеная во всех развитых странах, особенно в и вокруг крупных мегаполисов. Нидерланды в этом плане очевидно несколько отставали от общего тренда (учитывая пункт первый - что почти вся страна как один мегаполис).
3. То, что происходит в последнее время, это сущее сумасшествие и обязательно будет коррекция вниз.
4. При коррекции вниз цены на недвижимость вряд ди упадут ниже того уровня, на котором они были пару лет назад, т.е процентов на 10 максимум (что объясняется пунктами 1 и 2).

 

С первыми тремя пунктами согласен. Четвёртый ункт оптимистичен. Рынки подвержены маниям, в прошлый спад рынок упал на 20% в абсолюте и 30% с учётом инфляции.

Кроме того рынок рынком, а цена вашего конкретного объекта может отличаться как в плюс так и в минус.

Думаю пока будут дешёвые деньги взаймы, цены падать не будут.

 

Если вам интересен мой опыт. В декабре купил дом в делфте за 550 (просили 525)




Одновременно с ним выиграл другой бид

Huis in Delft gevonden via #funda https://www.funda.nl/koop/verkocht/delft/huis-41127062-rivierpad-17/

Вот этот за 470

Так что пришлось даже выбирать.

Готов ответить на вопросы

Все сделал без маклера, ипотек и файнанс эдвайзера и даже кредит в абн взял экзекьюшен онли (без эдвайза).


Отправлено с моего iPhone используя Tapatalk

 

Ещё, из-за особенностей здешнего налогообложения - все избегают наличия кэша от продажи на 1 января. Поэтому самое оптимальное время продажи - октябрь-декабрь (так как средний срок доставки 3-4 месяца) - почти год, на то чтобы понять куда вложить деньги. Соответсвенно из-за этого: Июль - сентябрь - почти мертвые сезоны на предложения. Январь-март на втором месте, апрель-июнь на третьем. Это мои выводы и наблюдения.


Отправлено с моего iPhone используя Tapatalk

 

сильно сомневаюсь я что это играет роль - гораздо более типично купить новый дом до продажи старого, а не кантоваться по гостиницам в промежутке.

 

в Роттердаме цены както совсем не выросли за 2 года

--- Сообщения объединены, 3 июл 2021, дата первого сообщения: 3 июл 2021 ---

Есть советы, как не платит налог на недвижимость не резиденту. Сдаю квартиру, аренды упали и все будет сжирать бокс 3. Может тупо не регистрироваться в налоговой или сказать что не сдаю?

 

))))))

 

интересно, ктотнам этих казачков сюда подкидывает? Может belastingdienst?

 

Мужик , это не к нам!- мы тут откуда знаем? Мы с удовольствием всё и вовремя платим, законов не нарушаем, читаем книжки и зубы на ночь чистим. Прививку сделали.Привет беластингу. Ваш Рассвет.